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Duplex à vendre

VilleAvignon (84)
Surface43m²
Coût Total83 640€
Loyer Annuel7 356€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 465,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Dans la résidence Les Mélèzes, proche remparts.

Lumineux 2 pièces en duplex donnant sur un balcon ensoleillée exposée EST. Très bon étage général comprenant une belle cuisine aménagée équipée ouverte sur séjour. A l'étage belle et grande chambre avec placard et une salle d'eau avec wc.

Une cave privative de près de 6m2 complète le tout.

Résidence équipée de la vidéo surveillance et qui va être prochainement fermée et sécurisée, vote acté. Piste cyclable au pied de la résidence, remparts accessibles aisément.

Chauffage compris dans les charges.

informations financières: charges annuelles : 1061 euros taxe foncière : 745 euros

Vendu libre d'occupation.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.930938, 4.806920
Total : 83 640€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 78 600€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7356€/an
Fourchette totale : 488€ - 770€/mois
Fourchette annuelle : 5860€ - 9234€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 450,49 €/m²
Basé sur :240 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 371 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :+629€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-21 269€ (-34.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :24,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 245,77€
Coût de l'assurance :7 318,50€
Taxe foncière : 745,00€/an
Soit par mois : 62,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 88,42€/mois
Soit par an : 1 061,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 613,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 356 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 907 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 640 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 061 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 606 €
Revenus locatifs : +7 356 €
Charges déductibles : -20 606 €
Résultat foncier Année 1 : -13 250 €(Déficit de 13 250 €)
Imputable sur revenu global : 13 250 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 006 €/an
Revenus locatifs : +7 356 €
Charges déductibles : -5 006 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 350 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 356 €20 609 €2 910 €-13 253 €13 253 €--
27 503 €4 933 €2 834 €2 570 €---
37 653 €4 854 €2 755 €2 799 €---
47 806 €4 772 €2 674 €3 034 €---
57 962 €4 688 €2 589 €3 274 €---
68 122 €4 600 €2 502 €3 521 €---
78 284 €4 510 €2 411 €3 774 €---
88 450 €4 416 €2 317 €4 034 €---
98 619 €4 319 €2 220 €4 300 €---
108 791 €4 218 €2 119 €4 573 €---
118 967 €4 114 €2 015 €4 853 €---
129 146 €4 006 €1 907 €5 141 €---
139 329 €3 894 €1 795 €5 435 €---
149 516 €3 778 €1 679 €5 738 €---
159 706 €3 658 €1 559 €6 048 €---
169 900 €3 533 €1 435 €6 367 €---
1710 098 €3 405 €1 306 €6 694 €---
1810 300 €3 271 €1 172 €7 029 €---
1910 506 €3 133 €1 034 €7 373 €---
2010 716 €2 990 €891 €7 727 €---
2110 931 €2 842 €743 €8 089 €---
2211 149 €2 688 €589 €8 461 €---
2311 372 €2 529 €430 €8 843 €---
2411 600 €2 364 €265 €9 236 €---
2511 832 €2 193 €95 €9 638 €---
TOTAL235 614 €110 315 €42 246 €125 299 €13 253 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 976 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 545 €-3 976 €+5 521 €
2+1 545 €+771 €+774 €
3+1 545 €+840 €+705 €
4+1 545 €+910 €+635 €
5+1 545 €+982 €+563 €
6+1 545 €+1 056 €+489 €
7+1 545 €+1 132 €+413 €
8+1 545 €+1 210 €+335 €
9+1 545 €+1 290 €+255 €
10+1 545 €+1 372 €+173 €
11+1 545 €+1 456 €+89 €
12+1 545 €+1 542 €+3 €
13+1 545 €+1 631 €-86 €
14+1 545 €+1 721 €-176 €
15+1 545 €+1 815 €-270 €
16+1 545 €+1 910 €-365 €
17+1 545 €+2 008 €-463 €
18+1 545 €+2 109 €-564 €
19+1 545 €+2 212 €-667 €
20+1 545 €+2 318 €-773 €
21+1 545 €+2 427 €-882 €
22+1 545 €+2 538 €-993 €
23+1 545 €+2 653 €-1 108 €
24+1 545 €+2 771 €-1 226 €
25+1 545 €+2 891 €-1 346 €
Total+38 625 €+37 590 €+1 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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