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Maison à vendre

VilleHagetmau (40)
Surface91m²
Coût Total140 020€
Loyer Annuel8 998€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 989,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, Pas de cave

Maison de bourg offrant de beaux volumes ! 4 pièces dont 3 chambres, avec combles facilement aménageables pour 2 chambres supplémentaires. A l'extérieur une cour de 36m² environ. Tout à l'égout, école dans le village, commodités à moins de 5 min. Idéale pour un premier achat ou un investissement locatif.

Ville : Hagetmau
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40700
Coordonnées : 43.649025, -0.584893
Total : 140 020€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 42 820€
Valeur du bien : 132 820€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 8998€/an
Fourchette totale : 608€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7301€ - 11090€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 533,18 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 519 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-49 519€ (-35.5%)
Marge achat-revente :-501€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 744,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 948,39€
Coût de l'assurance :12 251,75€
Taxe foncière : 899,80€/an
Soit par mois : 74,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 820 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 140€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 40€/m² = 3640€ (moyenne), Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:1 500€
    Rénovation salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hagetmau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 998 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 020 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 091 €
Revenus locatifs : +8 998 €
Charges déductibles : -49 091 €
Résultat foncier Année 1 : -40 093 €(Déficit de 40 093 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 693 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 271 €/an
Revenus locatifs : +8 998 €
Charges déductibles : -6 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18692.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 998 €49 095 €4 886 €-40 097 €21 400 €18 697 €18 697 €
29 178 €6 148 €4 758 €3 030 €--15 667 €
39 362 €6 016 €4 626 €3 346 €--12 322 €
49 549 €5 879 €4 489 €3 670 €--8 652 €
59 740 €5 737 €4 348 €4 002 €--4 650 €
69 935 €5 591 €4 201 €4 344 €--306 €
710 133 €5 439 €4 049 €4 695 €---
810 336 €5 281 €3 891 €5 055 €---
910 543 €5 118 €3 728 €5 425 €---
1010 753 €4 949 €3 559 €5 804 €---
1110 969 €4 774 €3 384 €6 195 €---
1211 188 €4 593 €3 203 €6 595 €---
1311 412 €4 405 €3 015 €7 007 €---
1411 640 €4 210 €2 820 €7 430 €---
1511 873 €4 009 €2 619 €7 864 €---
1612 110 €3 800 €2 410 €8 310 €---
1712 352 €3 583 €2 194 €8 769 €---
1812 599 €3 359 €1 970 €9 240 €---
1912 851 €3 127 €1 737 €9 724 €---
2013 108 €2 887 €1 497 €10 222 €---
2113 371 €2 638 €1 248 €10 733 €---
2213 638 €2 380 €990 €11 258 €---
2313 911 €2 113 €723 €11 798 €---
2414 189 €1 836 €446 €12 353 €---
2514 473 €1 549 €159 €12 924 €---
TOTAL288 209 €148 515 €70 948 €139 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-6 420 €+8 310 €
2+1 890 €0 €+1 890 €
3+1 890 €0 €+1 890 €
4+1 890 €0 €+1 890 €
5+1 890 €0 €+1 890 €
6+1 890 €0 €+1 890 €
7+1 890 €+1 317 €+573 €
8+1 890 €+1 516 €+374 €
9+1 890 €+1 627 €+263 €
10+1 890 €+1 741 €+149 €
11+1 890 €+1 858 €+32 €
12+1 890 €+1 979 €-89 €
13+1 890 €+2 102 €-212 €
14+1 890 €+2 229 €-339 €
15+1 890 €+2 359 €-469 €
16+1 890 €+2 493 €-603 €
17+1 890 €+2 631 €-741 €
18+1 890 €+2 772 €-882 €
19+1 890 €+2 917 €-1 027 €
20+1 890 €+3 066 €-1 176 €
21+1 890 €+3 220 €-1 330 €
22+1 890 €+3 377 €-1 487 €
23+1 890 €+3 539 €-1 649 €
24+1 890 €+3 706 €-1 816 €
25+1 890 €+3 877 €-1 987 €
Total+47 250 €+41 908 €+5 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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