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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSées (61)
Surface245m²
Coût Total319 632€
Loyer Annuel21 354€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 900 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 930,2 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cuisine équipée, Salon (total 42 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse

L'agence LAIR Immobilier de SEES, vous propose à la vente, un ensemble immobilier constitué d'une maison principale à terminer de rénover, d'un studio et d'un appartement.

La maison principale, entièrement à terminer, comprend au rez-de-chaussée : une entrée par la véranda, une pièce de vie (possible de mettre un poêle à bois) avec départ d'escalier, un espace pour future cuisine, une buanderie-véranda avec installation pompe à chaleur, une future salle de bains (baignoire et douche) , wc, et une chambre. A l'étage : grande mezzanine desservant deux chambres avec dressing, une chambre parentale avec salle d'eau et terrasse.

Le studio est composé d'une pièce de vie avec coin cuisine, une petite chambre et une salle d'eau avec wc. L'appartement est composé d'un séjour-cuisine, une salle d'eau avec wc, un débarras et une chambre.

Terrain avec garages, dépendances et box. Et de l'autre côté de la route un petit herbage.

Pour plus de renseignements, contactez-nous

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.608890, 0.168428
Total : 319 632€
Prix d'acquisition : 227 900€
Travaux : 73 500€
Valeur du bien : 301 400€
Frais de notaire : 18 232€
Coût estimé : 18 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1779€/mois
Loyer annuel estimé : 21354€/an
Fourchette totale : 1421€ - 2228€/mois
Fourchette annuelle : 17055€ - 26735€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 301,37 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 836 €
Prix d'achat :227 900 €
Décote à l'achat :-90 936€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-796€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :319 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 561,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :90,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 651,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 667,29€
Coût de l'assurance :27 168,72€
Taxe foncière : 2 135,36€/an
Soit par mois : 177,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 779,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 829,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle salle de bain avec baignoire, douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 6 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état, nécessite rénovation complète
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée avec revêtement de sol et peinture
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 500 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:9 800€
    Isolation toiture/combles: 245 m² × 40€/m² = 9800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 6 chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:1 500€
    Rénovation complète entrée: 8 m² × 200€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sées (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 354 €/an
Calcul : 1 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 319 632 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 087 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 039 €
Revenus locatifs : +21 354 €
Charges déductibles : -87 039 €
Résultat foncier Année 1 : -65 685 €(Déficit de 65 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 539 €/an
Revenus locatifs : +21 354 €
Charges déductibles : -13 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44285.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 135 €(65% de 227 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 387 €/an
Calcul : 148 135 € × 3,636% = 5 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 354 €87 049 €10 327 €-65 695 €21 400 €44 295 €44 295 €
221 781 €13 270 €10 048 €8 511 €--35 784 €
322 216 €12 982 €9 759 €9 235 €--26 550 €
422 661 €12 684 €9 462 €9 977 €--16 573 €
523 114 €12 376 €9 154 €10 738 €--5 835 €
623 576 €12 058 €8 836 €11 518 €---
724 048 €11 730 €8 507 €12 318 €---
824 529 €11 390 €8 168 €13 138 €---
925 019 €11 040 €7 817 €13 980 €---
1025 519 €10 677 €7 455 €14 842 €---
1126 030 €10 303 €7 081 €15 727 €---
1226 550 €9 916 €6 694 €16 634 €---
1327 081 €9 517 €6 294 €17 565 €---
1427 623 €9 104 €5 882 €18 519 €---
1528 176 €8 677 €5 455 €19 498 €---
1628 739 €8 236 €5 014 €20 503 €---
1729 314 €7 781 €4 559 €21 533 €---
1829 900 €7 311 €4 088 €22 590 €---
1930 498 €6 824 €3 602 €23 674 €---
2031 108 €6 322 €3 100 €24 786 €---
2131 730 €5 803 €2 581 €25 927 €---
2232 365 €5 267 €2 045 €27 098 €---
2333 012 €4 713 €1 491 €28 299 €---
2433 672 €4 141 €919 €29 531 €---
2534 346 €3 550 €328 €30 796 €---
TOTAL683 961 €302 720 €148 667 €381 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 484 €-6 420 €+10 904 €
2+4 484 €0 €+4 484 €
3+4 484 €0 €+4 484 €
4+4 484 €0 €+4 484 €
5+4 484 €0 €+4 484 €
6+4 484 €+1 705 €+2 779 €
7+4 484 €+3 695 €+789 €
8+4 484 €+3 942 €+542 €
9+4 484 €+4 194 €+290 €
10+4 484 €+4 453 €+31 €
11+4 484 €+4 718 €-234 €
12+4 484 €+4 990 €-506 €
13+4 484 €+5 269 €-785 €
14+4 484 €+5 556 €-1 072 €
15+4 484 €+5 850 €-1 366 €
16+4 484 €+6 151 €-1 667 €
17+4 484 €+6 460 €-1 976 €
18+4 484 €+6 777 €-2 293 €
19+4 484 €+7 102 €-2 618 €
20+4 484 €+7 436 €-2 952 €
21+4 484 €+7 778 €-3 294 €
22+4 484 €+8 129 €-3 645 €
23+4 484 €+8 490 €-4 006 €
24+4 484 €+8 859 €-4 375 €
25+4 484 €+9 239 €-4 755 €
Total+112 100 €+114 372 €+-2 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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