Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 69 m²

VillePoissy (78)
Surface69
Coût Total224 820
Loyer Annuel14 854
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-299
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 637,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

IDEAL INVESTISSEUR OU PREMIER ACHAT. Situé à 12 minutes à pied de la gare RER de Poissy, 5 minutes de la future gare du Tram 13. Je vous propose de découvrir en exclusivité cet appartement T4 de 69m2. Il vous offre une entrée, un séjour lumineux, une cuisine équipée et aménagée, un celier. 3 belles chambres. Une salle de bain, des WC séparés. Fenêtres doubles vitrage. Stationnement libre dans la résidence. Une cave complète ce bien.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 293 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2672 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 182 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-François MARCHAND, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VERSAILLES sous le numéro 827 621 202

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 293 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/11/2025

Consommation énergie primaire : 260 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 440 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Poissy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78300
Coordonnées : 48.934704, 2.039684
Poissy
RER A
Total : 224 820
Prix d'acquisition : 182 000
Travaux : 28 260
Valeur du bien : 210 260
Frais de notaire : 14 560
Coût estimé : 14 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 17.94€/m²/mois
Fourchette : 14.67€ - 21.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14854€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 12144€ - 18169€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 075,19 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :281 188
Prix d'achat :182 000
Décote à l'achat :-99 188 (-35.3%)
Marge achat-revente :56 368€ (20.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :67,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 190,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 107,56
Coût de l'assurance :20 233,80
Taxe foncière : 1 485,40€/an
Soit par mois : 123,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 222,67€/mois
Soit par an : 2 672,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 237,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 536,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-299,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 260(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1500€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:360
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 120€/m² × 1.2 (région) = 360€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poissy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 820 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 672 €/an
Calcul : 223 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 952
Revenus locatifs : +14 854
Charges déductibles : -40 952
Résultat foncier Année 1 : -26 098(Déficit de 26 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 698
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 692 €/an
Revenus locatifs : +14 854
Charges déductibles : -12 692
Résultat foncier Années 2+ : 2 162 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4698.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 85440 9597 733-26 10521 400 €4 705 €4 705 €
215 15112 4967 5302 655--2 051 €
315 45412 2867 3193 168---
415 76312 0687 1023 695---
516 07811 8436 8764 236---
616 40011 6096 6434 791---
716 72811 3686 4015 360---
817 06311 1186 1515 945---
917 40410 8585 8926 545---
1017 75210 5905 6237 162---
1118 10710 3135 3467 794---
1218 46910 0255 0588 444---
1318 8389 7274 7619 111---
1419 2159 4194 4529 796---
1519 6009 1004 13310 500---
1619 9928 7703 80311 222---
1720 3918 4283 46111 964---
1820 7998 0733 10712 726---
1921 2157 7072 74013 509---
2021 6397 3272 36014 313---
2122 0726 9341 96715 138---
2222 5146 5271 56015 987---
2322 9646 1051 13916 859---
2423 4235 66970217 754---
2523 8925 21725118 674---
TOTAL475 778264 537112 108211 24121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 241
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 119-6 420+9 539
2+3 1190+3 119
3+3 119+335+2 784
4+3 119+1 108+2 011
5+3 119+1 271+1 848
6+3 119+1 437+1 682
7+3 119+1 608+1 511
8+3 119+1 784+1 335
9+3 119+1 964+1 155
10+3 119+2 148+971
11+3 119+2 338+781
12+3 119+2 533+586
13+3 119+2 733+386
14+3 119+2 939+180
15+3 119+3 150-31
16+3 119+3 367-248
17+3 119+3 589-470
18+3 119+3 818-699
19+3 119+4 053-934
20+3 119+4 294-1 175
21+3 119+4 542-1 423
22+3 119+4 796-1 677
23+3 119+5 058-1 939
24+3 119+5 326-2 207
25+3 119+5 602-2 483
Total+77 975+63 372+14 603
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →