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Maison 5 pièces 125 m²

VilleSaint-Girons (09)
Surface125m²
Coût Total154 400€
Loyer Annuel11 849€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 640 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 125 m²

MAISON AVEC JARDIN SUR SAINT-GIRONS

À Saint-Girons, découvrez cette maison avec jardin de 125 m² et terrain de 1 100 m², un véritable atout pour profiter d'un agréable espace extérieur tout en restant à proximité des commodités. Entièrement à rénover, elle vous permettra d'aménager les lieux selon vos envies et vos besoins. Une belle opportunité pour devenir propriétaire d'une maison avec jardin, un bien recherché sur le secteur.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER (API) - Votre agent commercial (RSAC N° 991 956 129) Paulin SOUM Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/08/2026

Consommation énergie primaire : 217 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 850 € et 3 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.985943, 1.143027
Total : 154 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 148 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11849€/an
Fourchette totale : 752€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 9028€ - 15552€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 434,7 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 337 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-99 337€ (-55.4%)
Marge achat-revente :24 937€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :45,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 813,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 248,59€
Coût de l'assurance :13 510,00€
Taxe foncière : 1 184,90€/an
Soit par mois : 98,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 987,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et le sol

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 500€
    Isolation combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 500€
    Rénovation chambres: 22 m² × 250€/m² = 5500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 849 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 400 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 985 €
Revenus locatifs : +11 849 €
Charges déductibles : -74 985 €
Résultat foncier Année 1 : -63 136 €(Déficit de 63 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 985 €/an
Revenus locatifs : +11 849 €
Charges déductibles : -6 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41735.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 849 €74 990 €5 265 €-63 141 €21 400 €41 741 €41 741 €
212 086 €6 851 €5 126 €5 235 €--36 506 €
312 328 €6 707 €4 982 €5 620 €--30 886 €
412 574 €6 559 €4 833 €6 016 €--24 870 €
512 826 €6 405 €4 679 €6 421 €--18 449 €
613 082 €6 245 €4 520 €6 837 €--11 612 €
713 344 €6 080 €4 355 €7 264 €--4 348 €
813 611 €5 910 €4 184 €7 701 €---
913 883 €5 733 €4 007 €8 150 €---
1014 161 €5 550 €3 825 €8 611 €---
1114 444 €5 361 €3 635 €9 083 €---
1214 733 €5 165 €3 439 €9 568 €---
1315 027 €4 962 €3 236 €10 066 €---
1415 328 €4 752 €3 027 €10 576 €---
1515 634 €4 535 €2 809 €11 100 €---
1615 947 €4 310 €2 584 €11 638 €---
1716 266 €4 077 €2 352 €12 189 €---
1816 591 €3 836 €2 111 €12 756 €---
1916 923 €3 586 €1 861 €13 337 €---
2017 262 €3 328 €1 603 €13 933 €---
2117 607 €3 061 €1 336 €14 546 €---
2217 959 €2 785 €1 059 €15 174 €---
2318 318 €2 498 €773 €15 820 €---
2418 685 €2 202 €477 €16 483 €---
2519 058 €1 895 €170 €17 163 €---
TOTAL379 526 €187 381 €76 249 €192 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 488 €-6 420 €+8 908 €
2+2 488 €0 €+2 488 €
3+2 488 €0 €+2 488 €
4+2 488 €0 €+2 488 €
5+2 488 €0 €+2 488 €
6+2 488 €0 €+2 488 €
7+2 488 €0 €+2 488 €
8+2 488 €+1 006 €+1 482 €
9+2 488 €+2 445 €+43 €
10+2 488 €+2 583 €-95 €
11+2 488 €+2 725 €-237 €
12+2 488 €+2 870 €-382 €
13+2 488 €+3 020 €-532 €
14+2 488 €+3 173 €-685 €
15+2 488 €+3 330 €-842 €
16+2 488 €+3 491 €-1 003 €
17+2 488 €+3 657 €-1 169 €
18+2 488 €+3 827 €-1 339 €
19+2 488 €+4 001 €-1 513 €
20+2 488 €+4 180 €-1 692 €
21+2 488 €+4 364 €-1 876 €
22+2 488 €+4 552 €-2 064 €
23+2 488 €+4 746 €-2 258 €
24+2 488 €+4 945 €-2 457 €
25+2 488 €+5 149 €-2 661 €
Total+62 200 €+57 643 €+4 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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