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Maison à vendre

VilleCondom (32)
Surface190m²
Coût Total186 650€
Loyer Annuel15 833€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 848,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Pas de cave

Maison authentique atypique qui fait voyager par son patio intérieur magnifique et lumineux grâce à sa verrière moderne et élégante. Elle dispose en plus des pièces de vie,d'un bureau et de 4 chambres dont une en suite parentale et une avec un point d'eau. Projet familiale,de chambres d'hôtes ou même un indépendant elle correspond.

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.962110, 0.408740
Total : 186 650€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 173 750€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1319€/mois
Loyer annuel estimé : 15833€/an
Fourchette totale : 997€ - 1746€/mois
Fourchette annuelle : 11962€ - 20955€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 375 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :261 250 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-100 000€ (-38.3%)
Marge achat-revente :74 600€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 961,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 703,98€
Coût de l'assurance :13 998,75€
Taxe foncière : 1 583,25€/an
Soit par mois : 131,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 319,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 75 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 833 €/an
Calcul : 1 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 650 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 723 €
Revenus locatifs : +15 833 €
Charges déductibles : -20 723 €
Résultat foncier Année 1 : -4 891 €(Déficit de 4 891 €)
Imputable sur revenu global : 4 891 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 223 €/an
Revenus locatifs : +15 833 €
Charges déductibles : -8 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 609 €/an
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 833 €20 729 €6 086 €-4 897 €4 897 €--
216 149 €8 065 €5 922 €8 084 €---
316 472 €7 896 €5 753 €8 576 €---
416 802 €7 721 €5 578 €9 080 €---
517 138 €7 540 €5 397 €9 597 €---
617 480 €7 354 €5 210 €10 127 €---
717 830 €7 160 €5 017 €10 670 €---
818 187 €6 961 €4 818 €11 226 €---
918 550 €6 755 €4 611 €11 796 €---
1018 921 €6 541 €4 398 €12 380 €---
1119 300 €6 321 €4 178 €12 979 €---
1219 686 €6 093 €3 950 €13 592 €---
1320 079 €5 858 €3 715 €14 221 €---
1420 481 €5 615 €3 472 €14 866 €---
1520 891 €5 364 €3 220 €15 527 €---
1621 308 €5 104 €2 961 €16 205 €---
1721 735 €4 835 €2 692 €16 899 €---
1822 169 €4 558 €2 415 €17 612 €---
1922 613 €4 271 €2 128 €18 342 €---
2023 065 €3 975 €1 831 €19 090 €---
2123 526 €3 668 €1 525 €19 858 €---
2223 997 €3 352 €1 208 €20 645 €---
2324 477 €3 024 €881 €21 452 €---
2424 966 €2 686 €543 €22 280 €---
2525 466 €2 337 €194 €23 129 €---
TOTAL507 120 €153 784 €87 704 €353 336 €4 897 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 469 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 325 €-1 469 €+4 794 €
2+3 325 €+2 425 €+900 €
3+3 325 €+2 573 €+752 €
4+3 325 €+2 724 €+601 €
5+3 325 €+2 879 €+446 €
6+3 325 €+3 038 €+287 €
7+3 325 €+3 201 €+124 €
8+3 325 €+3 368 €-43 €
9+3 325 €+3 539 €-214 €
10+3 325 €+3 714 €-389 €
11+3 325 €+3 894 €-569 €
12+3 325 €+4 078 €-753 €
13+3 325 €+4 266 €-941 €
14+3 325 €+4 460 €-1 135 €
15+3 325 €+4 658 €-1 333 €
16+3 325 €+4 861 €-1 536 €
17+3 325 €+5 070 €-1 745 €
18+3 325 €+5 283 €-1 958 €
19+3 325 €+5 503 €-2 178 €
20+3 325 €+5 727 €-2 402 €
21+3 325 €+5 957 €-2 632 €
22+3 325 €+6 194 €-2 869 €
23+3 325 €+6 436 €-3 111 €
24+3 325 €+6 684 €-3 359 €
25+3 325 €+6 939 €-3 614 €
Total+83 125 €+106 001 €+-22 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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