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Détails du bien

Bien expiré
VilleGondrin (32)
Surface230
Coût Total267 320
Loyer Annuel19 388
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 756,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Agence Elusate vous propose cette maison de village de 230m2, à deux pas de toutes les commodités dans un petit village du Gers. Grâce à deux entrées distinctes vous aurez la possibilité de créer un appartement indépendant, idéal pour un projet multi générationnel, pour de la location, pour votre activité professionnelle ou tout autre projet. Au rez-de-chaussée, vous disposerez d'une part une pièce de vie avec posibilité d'ajouter une cuisine, une chambre et une salle d4eau, wc et buanderie. D'autre part, via une autre entrée, un salon/salle à manger, une cuisine indépendante, wc et salle d'eau. Une belle cage d'escalier dessert l'étage avec 4 chambres très spacieuses dont une avec dressing de plus de 30m2, un petit bureau ou coin lecture, une salle d'eau avec WC. Grâce à un jardin d'environ 400m2, vous pourrez ainsi profiter des beaux jour en famille ou entre amis, vous disposez également d'un garage et abri de jardin. La maison se situe en centre-ville de Gondrin avec toutes les commodités et services. Des travaux sont à prévoir pour y vivre toute l'année. NON SOUMIS AU DPE car absence de système de chauffage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gondrin
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32330
Total : 267 320
Prix d'acquisition : 174 000
Travaux : 79 400
Valeur du bien : 253 400
Frais de notaire : 13 920
Coût estimé : 13 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1616€/mois
Loyer annuel estimé : 19388€/an
Fourchette totale : 1220€ - 2139€/mois
Fourchette annuelle : 14643€ - 25669€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :75,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 379,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 911,89
Coût de l'assurance :22 722,20
Taxe foncière : 1 938,75€/an
Soit par mois : 161,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 615,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 541,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage absent.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques et améliorer le confort.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection des murs.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec remise à neuf des finitions et des murs.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau pour 230 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité.
Quantité: plomberie complète pour 230 m²
Raison: Nécessaire pour garantir le bon fonctionnement des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 400(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 500
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 600
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 400€/fenêtre = 11600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 300
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:8 000
    Réfection plomberie: 230 m² × 35€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gondrin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 388 €/an
Calcul : 1 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 320 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 849
Revenus locatifs : +19 388
Charges déductibles : -90 849
Résultat foncier Année 1 : -71 462(Déficit de 71 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 062
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 449 €/an
Revenus locatifs : +19 388
Charges déductibles : -11 449
Résultat foncier Années 2+ : 7 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50061.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 38890 8588 610-71 47021 400 €50 070 €50 070 €
219 77511 2258 3778 551--41 520 €
320 17110 9848 1369 187--32 333 €
420 57410 7367 8889 839--22 494 €
520 98610 4797 63110 507--11 987 €
621 40510 2137 36611 192--795 €
721 8349 9397 09211 894---
822 2709 6566 80812 614---
922 7169 3636 51613 352---
1023 1709 0616 21414 109---
1123 6338 7495 90114 884---
1224 1068 4265 57915 680---
1324 5888 0935 24616 495---
1425 0807 7494 90117 331---
1525 5817 3934 54618 188---
1626 0937 0264 17819 067---
1726 6156 6463 79919 969---
1827 1476 2543 40620 893---
1927 6905 8493 00121 841---
2028 2445 4302 58322 814---
2128 8094 9982 15023 811---
2229 3854 5511 70424 834---
2329 9734 0901 24225 883---
2430 5723 61376526 959---
2531 1843 12127328 063---
TOTAL620 989274 503123 912346 48621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 486
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 071-6 420+10 491
2+4 0710+4 071
3+4 0710+4 071
4+4 0710+4 071
5+4 0710+4 071
6+4 0710+4 071
7+4 071+3 330+741
8+4 071+3 784+287
9+4 071+4 006+65
10+4 071+4 233-162
11+4 071+4 465-394
12+4 071+4 704-633
13+4 071+4 948-877
14+4 071+5 199-1 128
15+4 071+5 456-1 385
16+4 071+5 720-1 649
17+4 071+5 991-1 920
18+4 071+6 268-2 197
19+4 071+6 552-2 481
20+4 071+6 844-2 773
21+4 071+7 143-3 072
22+4 071+7 450-3 379
23+4 071+7 765-3 694
24+4 071+8 088-4 017
25+4 071+8 419-4 348
Total+101 775+103 946+-2 171
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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