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Détails du bien

Bien expiré
VilleGondrin (32)
Surface230m²
Coût Total267 320€
Loyer Annuel19 388€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 756,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Agence Elusate vous propose cette maison de village de 230m2, à deux pas de toutes les commodités dans un petit village du Gers. Grâce à deux entrées distinctes vous aurez la possibilité de créer un appartement indépendant, idéal pour un projet multi générationnel, pour de la location, pour votre activité professionnelle ou tout autre projet. Au rez-de-chaussée, vous disposerez d'une part une pièce de vie avec posibilité d'ajouter une cuisine, une chambre et une salle d4eau, wc et buanderie. D'autre part, via une autre entrée, un salon/salle à manger, une cuisine indépendante, wc et salle d'eau. Une belle cage d'escalier dessert l'étage avec 4 chambres très spacieuses dont une avec dressing de plus de 30m2, un petit bureau ou coin lecture, une salle d'eau avec WC. Grâce à un jardin d'environ 400m2, vous pourrez ainsi profiter des beaux jour en famille ou entre amis, vous disposez également d'un garage et abri de jardin. La maison se situe en centre-ville de Gondrin avec toutes les commodités et services. Des travaux sont à prévoir pour y vivre toute l'année. NON SOUMIS AU DPE car absence de système de chauffage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gondrin
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32330
Total : 267 320€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 79 400€
Valeur du bien : 253 400€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1616€/mois
Loyer annuel estimé : 19388€/an
Fourchette totale : 1220€ - 2139€/mois
Fourchette annuelle : 14643€ - 25669€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :75,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 379,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 911,89€
Coût de l'assurance :22 722,20€
Taxe foncière : 1 938,75€/an
Soit par mois : 161,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 615,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 541,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage absent.
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques et améliorer le confort.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection des murs.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec remise à neuf des finitions et des murs.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau pour 230 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité.
Quantité: plomberie complète pour 230 m²
Raison: Nécessaire pour garantir le bon fonctionnement des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 400 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 500€
    Isolation combles: 230 m² × 50€/m² = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 400€/fenêtre = 11600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:8 000€
    Réfection plomberie: 230 m² × 35€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gondrin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 388 €/an
Calcul : 1 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 849 €
Revenus locatifs : +19 388 €
Charges déductibles : -90 849 €
Résultat foncier Année 1 : -71 462 €(Déficit de 71 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 449 €/an
Revenus locatifs : +19 388 €
Charges déductibles : -11 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50061.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 388 €90 858 €8 610 €-71 470 €21 400 €50 070 €50 070 €
219 775 €11 225 €8 377 €8 551 €--41 520 €
320 171 €10 984 €8 136 €9 187 €--32 333 €
420 574 €10 736 €7 888 €9 839 €--22 494 €
520 986 €10 479 €7 631 €10 507 €--11 987 €
621 405 €10 213 €7 366 €11 192 €--795 €
721 834 €9 939 €7 092 €11 894 €---
822 270 €9 656 €6 808 €12 614 €---
922 716 €9 363 €6 516 €13 352 €---
1023 170 €9 061 €6 214 €14 109 €---
1123 633 €8 749 €5 901 €14 884 €---
1224 106 €8 426 €5 579 €15 680 €---
1324 588 €8 093 €5 246 €16 495 €---
1425 080 €7 749 €4 901 €17 331 €---
1525 581 €7 393 €4 546 €18 188 €---
1626 093 €7 026 €4 178 €19 067 €---
1726 615 €6 646 €3 799 €19 969 €---
1827 147 €6 254 €3 406 €20 893 €---
1927 690 €5 849 €3 001 €21 841 €---
2028 244 €5 430 €2 583 €22 814 €---
2128 809 €4 998 €2 150 €23 811 €---
2229 385 €4 551 €1 704 €24 834 €---
2329 973 €4 090 €1 242 €25 883 €---
2430 572 €3 613 €765 €26 959 €---
2531 184 €3 121 €273 €28 063 €---
TOTAL620 989 €274 503 €123 912 €346 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 071 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 071 €-6 420 €+10 491 €
2+4 071 €0 €+4 071 €
3+4 071 €0 €+4 071 €
4+4 071 €0 €+4 071 €
5+4 071 €0 €+4 071 €
6+4 071 €0 €+4 071 €
7+4 071 €+3 330 €+741 €
8+4 071 €+3 784 €+287 €
9+4 071 €+4 006 €+65 €
10+4 071 €+4 233 €-162 €
11+4 071 €+4 465 €-394 €
12+4 071 €+4 704 €-633 €
13+4 071 €+4 948 €-877 €
14+4 071 €+5 199 €-1 128 €
15+4 071 €+5 456 €-1 385 €
16+4 071 €+5 720 €-1 649 €
17+4 071 €+5 991 €-1 920 €
18+4 071 €+6 268 €-2 197 €
19+4 071 €+6 552 €-2 481 €
20+4 071 €+6 844 €-2 773 €
21+4 071 €+7 143 €-3 072 €
22+4 071 €+7 450 €-3 379 €
23+4 071 €+7 765 €-3 694 €
24+4 071 €+8 088 €-4 017 €
25+4 071 €+8 419 €-4 348 €
Total+101 775 €+103 946 €+-2 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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