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Appartement F4 à vendre - 4 pièces - 82,74 m2 - Choisy Le Roi - 94 - ILE-DE-FRANCE

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface82.74m²
Coût Total294 580€
Loyer Annuel21 160€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 82.74 m²
Prix au m² : 2 767,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Description

Century 21 A.A.R.S Immo.Dans une résidence de standing en pierre de taille, venez visiter ce bel appartement de 4 pièces offrant un fort potentiel d'aménagement.Il se compose d'une agréable pièce de vie lumineuse de 30 m² avec accès à un balcon, idéal pour profiter des beaux jours. La cuisine est indépendante, fonctionnelle et peut être repensée selon vos envies.L'espace nuit propose actuellement 2 chambres, avec la possibilité de créer facilement une 3ème chambre selon vos besoins (famille, télétravail, investissement).Vous bénéficierez également d'une cave et d'un parking, des atouts précieux au quotidien.Situation idéale : à proximité immédiate de tous les transports (Tramway T9, RER C, Bus TVM), et à seulement trois stations de bus de la ligne 14 ainsi que du Tramway T7, facilitant tous vos déplacements.Un bien rare sur le secteur, alliant confort, potentiel et accessibilité. À visiter rapidement !

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763619, 2.403338
Total : 294 580€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 47 260€
Valeur du bien : 276 260€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.74m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1763€/mois
Loyer annuel estimé : 21160€/an
Fourchette totale : 1386€ - 2243€/mois
Fourchette annuelle : 16632€ - 26920€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 468,1 €/m²
Basé sur :598 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 951 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-57 951€ (-20.2%)
Marge achat-revente :-7 629€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 438,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 524,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 015,10€
Coût de l'assurance :25 775,75€
Taxe foncière : 2 115,96€/an
Soit par mois : 176,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 763,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 100,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-337,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82.74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 260 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 160 €/an
Calcul : 1 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 715 €
Revenus locatifs : +21 160 €
Charges déductibles : -64 715 €
Résultat foncier Année 1 : -43 555 €(Déficit de 43 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 155 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 455 €/an
Revenus locatifs : +21 160 €
Charges déductibles : -17 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22155.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 160 €64 724 €9 517 €-43 565 €21 400 €22 165 €22 165 €
221 583 €17 207 €9 260 €4 376 €--17 789 €
322 014 €16 942 €8 995 €5 073 €--12 716 €
422 455 €16 667 €8 720 €5 788 €--6 929 €
522 904 €16 383 €8 436 €6 520 €--408 €
623 362 €16 090 €8 143 €7 271 €---
723 829 €15 788 €7 841 €8 041 €---
824 306 €15 475 €7 528 €8 831 €---
924 792 €15 152 €7 205 €9 640 €---
1025 288 €14 818 €6 871 €10 470 €---
1125 793 €14 473 €6 526 €11 321 €---
1226 309 €14 116 €6 169 €12 193 €---
1326 835 €13 748 €5 801 €13 087 €---
1427 372 €13 368 €5 421 €14 005 €---
1527 920 €12 974 €5 027 €14 945 €---
1628 478 €12 568 €4 621 €15 910 €---
1729 048 €12 149 €4 202 €16 899 €---
1829 628 €11 715 €3 768 €17 914 €---
1930 221 €11 267 €3 320 €18 954 €---
2030 825 €10 804 €2 857 €20 021 €---
2131 442 €10 326 €2 379 €21 116 €---
2232 071 €9 832 €1 885 €22 239 €---
2332 712 €9 321 €1 374 €23 391 €---
2433 366 €8 794 €847 €24 573 €---
2534 034 €8 249 €302 €25 785 €---
TOTAL677 747 €382 950 €137 015 €294 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 444 €-6 420 €+10 864 €
2+4 444 €0 €+4 444 €
3+4 444 €0 €+4 444 €
4+4 444 €0 €+4 444 €
5+4 444 €0 €+4 444 €
6+4 444 €+2 059 €+2 385 €
7+4 444 €+2 412 €+2 032 €
8+4 444 €+2 649 €+1 795 €
9+4 444 €+2 892 €+1 552 €
10+4 444 €+3 141 €+1 303 €
11+4 444 €+3 396 €+1 048 €
12+4 444 €+3 658 €+786 €
13+4 444 €+3 926 €+518 €
14+4 444 €+4 201 €+243 €
15+4 444 €+4 484 €-40 €
16+4 444 €+4 773 €-329 €
17+4 444 €+5 070 €-626 €
18+4 444 €+5 374 €-930 €
19+4 444 €+5 686 €-1 242 €
20+4 444 €+6 006 €-1 562 €
21+4 444 €+6 335 €-1 891 €
22+4 444 €+6 672 €-2 228 €
23+4 444 €+7 017 €-2 573 €
24+4 444 €+7 372 €-2 928 €
25+4 444 €+7 735 €-3 291 €
Total+111 100 €+88 439 €+22 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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