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Appartement 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface62m²
Coût Total100 900€
Loyer Annuel6 818€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 129,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 62m² à AUBENAS

Kévin DUFOURD Immobilier vous propose en EXCLUSIVITÉ un appartement à AUBENAS, de 62m² habitable dans une petite copropriété.

L'appartement situé au 2me étage est composé d'une cuisine ouverte une pièce de vie donnant sur 2 chambres et une chambre mezzanine, une salle d'eau avec un wc.

Il est proche de toutes les commodités que peut offrir la commune d'AUBENAS à pied.

Je reste à votre disposition pour visiter et découvrir ce bien.`

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 14 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 0 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Mr Betoun au [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] - RSAC AUBENAS N° 978 275 865 Agent commercial indépendant du réseau national Marketplace Immobilier N° RSAC : 978 275 865 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 2676-APP-AUBENAS12782 Date de réalisation du diagnostic : 17/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 198 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.623056, 4.386262
Total : 100 900€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 25 300€
Valeur du bien : 95 300€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6818€/an
Fourchette totale : 437€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5249€ - 8856€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,74 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 348 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-24 348€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-6 552€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 536,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 126,22€
Coût de l'assurance :8 828,75€
Taxe foncière : 681,77€/an
Soit par mois : 56,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 593,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres (prises et éclairage)
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes recommandée pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 300 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€/chambre = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 818 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 852 €
Revenus locatifs : +6 818 €
Charges déductibles : -29 852 €
Résultat foncier Année 1 : -23 034 €(Déficit de 23 034 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 334 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 552 €/an
Revenus locatifs : +6 818 €
Charges déductibles : -4 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12334.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 818 €29 856 €3 521 €-23 038 €10 700 €12 338 €12 338 €
26 954 €4 464 €3 429 €2 490 €--9 847 €
37 093 €4 369 €3 334 €2 725 €--7 123 €
47 235 €4 270 €3 235 €2 965 €--4 158 €
57 380 €4 168 €3 133 €3 212 €--946 €
67 527 €4 062 €3 027 €3 465 €---
77 678 €3 953 €2 918 €3 725 €---
87 831 €3 839 €2 804 €3 992 €---
97 988 €3 721 €2 687 €4 267 €---
108 148 €3 600 €2 565 €4 548 €---
118 311 €3 474 €2 439 €4 837 €---
128 477 €3 343 €2 308 €5 134 €---
138 647 €3 207 €2 173 €5 439 €---
148 819 €3 067 €2 032 €5 752 €---
158 996 €2 922 €1 887 €6 074 €---
169 176 €2 772 €1 737 €6 404 €---
179 359 €2 616 €1 581 €6 744 €---
189 546 €2 454 €1 419 €7 092 €---
199 737 €2 287 €1 252 €7 450 €---
209 932 €2 114 €1 079 €7 818 €---
2110 131 €1 934 €899 €8 197 €---
2210 333 €1 748 €713 €8 585 €---
2310 540 €1 556 €521 €8 984 €---
2410 751 €1 356 €321 €9 395 €---
2510 966 €1 150 €115 €9 816 €---
TOTAL218 374 €102 299 €51 126 €116 074 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 432 €-3 210 €+4 642 €
2+1 432 €0 €+1 432 €
3+1 432 €0 €+1 432 €
4+1 432 €0 €+1 432 €
5+1 432 €0 €+1 432 €
6+1 432 €+756 €+676 €
7+1 432 €+1 118 €+314 €
8+1 432 €+1 198 €+234 €
9+1 432 €+1 280 €+152 €
10+1 432 €+1 364 €+68 €
11+1 432 €+1 451 €-19 €
12+1 432 €+1 540 €-108 €
13+1 432 €+1 632 €-200 €
14+1 432 €+1 726 €-294 €
15+1 432 €+1 822 €-390 €
16+1 432 €+1 921 €-489 €
17+1 432 €+2 023 €-591 €
18+1 432 €+2 128 €-696 €
19+1 432 €+2 235 €-803 €
20+1 432 €+2 346 €-914 €
21+1 432 €+2 459 €-1 027 €
22+1 432 €+2 576 €-1 144 €
23+1 432 €+2 695 €-1 263 €
24+1 432 €+2 818 €-1 386 €
25+1 432 €+2 945 €-1 513 €
Total+35 800 €+34 822 €+978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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