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appartement vente 3 pieces perpignan 61m2

VillePerpignan (66)
Surface61
Coût Total96 260
Loyer Annuel7 331
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois-40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 893,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PERPIGNAN - Quartier GARE, secteur Place de Belgique à proximité immédiate du Quai Nobel. Cet appartement est destiné aux personnes expérimentés ou souhaitant faire des travaux. Ici tout est à faire, seul le cachet est à garder. Venez découvrir cet appartement de type 3 d'environ 60m2 au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété. L'appartement dispose de carreaux de ciment, de cheminées. Il sera nécessaire de repenser la disposition complète de l'appartement. Une fois rénové, vous pourrez en faire un véritable bijoux. Situé juste au coin de la Place de Belgique, tous les commerces sont à proximité.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter. Pedro LIMA SILVA, conseiller Immobilier sur Perpignan et ses alentours.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 12 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 85€ par mois (soit 1020 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 190 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Pedro Lima Silva mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 843565474, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 96 260
Prix d'acquisition : 54 500
Travaux : 37 400
Valeur du bien : 91 900
Frais de notaire : 4 360
Coût estimé : 4 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7331€/an
Fourchette totale : 493€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5918€ - 9081€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 158,54 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 671
Prix d'achat :54 500
Décote à l'achat :-16 171 (-22.9%)
Marge achat-revente :-25 589€ (-36.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 765,94
Coût de l'assurance :8 422,75
Taxe foncière : 733,08€/an
Soit par mois : 61,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état (pas de photo)
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état (pas de photo)
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon avec usure visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité, incluant tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambres: 25 m² × 180€/m² = 4500€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité, menuiseries)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€
  • Plomberie:1 500
    Mise à jour plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 721
Revenus locatifs : +7 331
Charges déductibles : -42 721
Résultat foncier Année 1 : -35 390(Déficit de 35 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 990
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 321 €/an
Revenus locatifs : +7 331
Charges déductibles : -5 321
Résultat foncier Années 2+ : 2 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13990.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 33142 7243 234-35 39421 400 €13 994 €13 994 €
27 4775 2383 1482 239--11 755 €
37 6275 1503 0602 477--9 277 €
47 7795 0582 9682 722--6 555 €
57 9354 9632 8732 972--3 583 €
68 0944 8642 7743 230--353 €
78 2564 7622 6723 493---
88 4214 6572 5673 764---
98 5894 5482 4584 041---
108 7614 4362 3464 325---
118 9364 3192 2294 617---
129 1154 1982 1084 916---
139 2974 0741 9845 224---
149 4833 9451 8555 539---
159 6733 8111 7215 862---
169 8663 6731 5836 193---
1710 0643 5301 4406 534---
1810 2653 3821 2926 883---
1910 4703 2291 1397 241---
2010 6803 0719817 609---
2110 8932 9078177 986---
2211 1112 7386488 373---
2311 3332 5634738 770---
2411 5602 3812919 178---
2511 7912 1941049 597---
TOTAL234 806136 41646 76698 39121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 391
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539-6 420+7 959
2+1 5390+1 539
3+1 5390+1 539
4+1 5390+1 539
5+1 5390+1 539
6+1 5390+1 539
7+1 539+942+597
8+1 539+1 129+410
9+1 539+1 212+327
10+1 539+1 298+241
11+1 539+1 385+154
12+1 539+1 475+64
13+1 539+1 567-28
14+1 539+1 662-123
15+1 539+1 759-220
16+1 539+1 858-319
17+1 539+1 960-421
18+1 539+2 065-526
19+1 539+2 172-633
20+1 539+2 283-744
21+1 539+2 396-857
22+1 539+2 512-973
23+1 539+2 631-1 092
24+1 539+2 754-1 215
25+1 539+2 879-1 340
Total+38 475+29 517+8 958
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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