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Appartement familial 4 chambres Nîmes est

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface90
Coût Total183 860
Loyer Annuel12 181
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-243
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 162 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCE S’ABSTENIR

Situé à Nîmes, découvrez ce superbe T5 de 90 m² entièrement rénové avec goût, au sein d’une résidence sécurisée et parfaitement entretenue.

✨ Un bien clé en main • 4 chambres • Séjour spacieux et lumineux • Cuisine moderne entièrement équipée • Salle de bain + salle d’eau • Aucun travaux à prévoir

L’appartement bénéficie d’une clarté exceptionnelle, d’une vue dégagée et de multiples balcons ensoleillés, parfaits pour profiter des beaux jours.

🚗 Confort & Praticité • Place de parking privative et sécurisée • Cave privative • Nombreux rangements intégrés • 4ᵉ et dernier étage (sans ascenseur)

📌 Localisation idéale

À proximité immédiate des commerces, écoles et transports (bus au pied de la résidence), pour une vie quotidienne simple et agréable.

💡 Idéal pour une famille recherchant espace, luminosité et qualité de vie, avec tous les avantages de la ville à portée de main.

À visiter sans tarder !

AGENCES S’ABSTENIR

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.834910, 4.384450
Total : 183 860
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 8 900
Valeur du bien : 170 900
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12181€/an
Fourchette totale : 801€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9614€ - 15434€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 736,86
Coût de l'assurance :16 087,75
Taxe foncière : 1 750,00€/an
Soit par mois : 145,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 015,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Aucun travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire, fenêtres en bon état.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la robinetterie et vérification des joints.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 900(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire, système de chauffage conforme aux normes: 1 système = 0€
  • Menuiseries:0
    Aucune intervention nécessaire, fenêtres en bon état: 4 fenêtres = 0€
  • Cuisine:3 000
    Peinture murs: 20 m² × 25€/m² = 500€, Vérification robinetterie: 1 intervention = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 500
    Remplacement robinetterie: 1 robinet = 300€, Vérification des joints: 1 intervention = 200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de menuiseries n'ont pas été chiffrés car aucune intervention n'est nécessaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 181 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 860 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 229
Revenus locatifs : +12 181
Charges déductibles : -19 229
Résultat foncier Année 1 : -7 047(Déficit de 7 047 €)
Imputable sur revenu global : 7 047
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 329 €/an
Revenus locatifs : +12 181
Charges déductibles : -10 329
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 18119 2356 141-7 0537 053 €--
212 42510 1715 9782 254---
312 67410 0025 8092 672---
412 9279 8275 6343 100---
513 1869 6465 4533 539---
613 4499 4595 2663 990---
713 7189 2665 0724 453---
813 9939 0654 8724 927---
914 2728 8584 6655 414---
1014 5588 6444 4515 914---
1114 8498 4234 2296 427---
1215 1468 1934 0006 953---
1315 4497 9563 7637 493---
1415 7587 7113 5188 047---
1516 0737 4583 2648 615---
1616 3957 1953 0029 199---
1716 7226 9242 7319 798---
1817 0576 6442 45010 413---
1917 3986 3532 16011 045---
2017 7466 0531 86011 693---
2118 1015 7431 54912 358---
2218 4635 4221 22813 041---
2318 8325 08989613 743---
2419 2094 74655214 463---
2519 5934 39119715 203---
TOTAL390 175202 47588 737187 7007 053Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 116
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 700
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 558-2 116+4 674
2+2 558+676+1 882
3+2 558+801+1 757
4+2 558+930+1 628
5+2 558+1 062+1 496
6+2 558+1 197+1 361
7+2 558+1 336+1 222
8+2 558+1 478+1 080
9+2 558+1 624+934
10+2 558+1 774+784
11+2 558+1 928+630
12+2 558+2 086+472
13+2 558+2 248+310
14+2 558+2 414+144
15+2 558+2 585-27
16+2 558+2 760-202
17+2 558+2 939-381
18+2 558+3 124-566
19+2 558+3 313-755
20+2 558+3 508-950
21+2 558+3 707-1 149
22+2 558+3 912-1 354
23+2 558+4 123-1 565
24+2 558+4 339-1 781
25+2 558+4 561-2 003
Total+63 950+56 310+7 640
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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