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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface95m²
Coût Total103 720€
Loyer Annuel11 236€
Rentabilité10.83%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 89 880 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 946,11 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

BOURGES-ASNIERES, maison de ville de 6 pièces à rénover, chauffage gaz de ville, garage, petit atelier et jardin à proximité. Mandat de vente n°3716. Prix honoraires inclus 89880 euros. Honoraires d'agence inclus 7.00% TTC*. Prix hors honoraires d'agence : 84000 euros. *Les honoraires d'agence sont intégralement à la charge de l'acquéreur.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 103 720€
Prix d'acquisition : 89 880€
Travaux : 6 650€
Valeur du bien : 96 530€
Frais de notaire : 7 190€
Coût estimé : 7 190€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 936€/mois
Loyer annuel estimé : 11236€/an
Fourchette totale : 726€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 8714€ - 14487€/an
Rentabilité brute :10.83%
Fourchette de rentabilité :8.40% - 13.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 000 €
Prix d'achat :89 880 €
Décote à l'achat :-100 120€ (-52.7%)
Marge achat-revente :86 280€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 555,12€
Coût de l'assurance :9 075,50€
Taxe foncière : 1 123,56€/an
Soit par mois : 93,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 644,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :291,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de la cheminée
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 650 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 650€
    Isolation combles: 95 m² × 70€/m² = 6650€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 650€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 650€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 936 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 236 €/an
Calcul : 936 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 752 €
Revenus locatifs : +11 236 €
Charges déductibles : -11 752 €
Résultat foncier Année 1 : -517 €(Déficit de 517 €)
Imputable sur revenu global : 517 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 102 €/an
Revenus locatifs : +11 236 €
Charges déductibles : -5 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 133 €/an
Prix d'achat du bien : 89 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 422 €(65% de 89 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 124 €/an
Calcul : 58 422 € × 3,636% = 2 124 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 236 €11 756 €3 619 €-520 €520 €--
211 460 €5 011 €3 525 €6 449 €---
311 690 €4 913 €3 427 €6 776 €---
411 923 €4 812 €3 325 €7 111 €---
512 162 €4 707 €3 220 €7 455 €---
612 405 €4 598 €3 112 €7 807 €---
712 653 €4 486 €2 999 €8 167 €---
812 906 €4 369 €2 882 €8 537 €---
913 164 €4 248 €2 762 €8 916 €---
1013 428 €4 123 €2 636 €9 305 €---
1113 696 €3 993 €2 507 €9 703 €---
1213 970 €3 859 €2 372 €10 111 €---
1314 249 €3 720 €2 233 €10 530 €---
1414 534 €3 576 €2 089 €10 959 €---
1514 825 €3 426 €1 940 €11 399 €---
1615 122 €3 272 €1 785 €11 850 €---
1715 424 €3 111 €1 625 €12 313 €---
1815 733 €2 946 €1 459 €12 787 €---
1916 047 €2 774 €1 287 €13 274 €---
2016 368 €2 595 €1 109 €13 773 €---
2116 696 €2 411 €924 €14 284 €---
2217 029 €2 220 €733 €14 810 €---
2317 370 €2 022 €535 €15 348 €---
2417 717 €1 817 €330 €15 901 €---
2518 072 €1 604 €118 €16 467 €---
TOTAL359 879 €96 370 €52 555 €263 510 €520 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 156 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 359 €-156 €+2 515 €
2+2 359 €+1 935 €+424 €
3+2 359 €+2 033 €+326 €
4+2 359 €+2 133 €+226 €
5+2 359 €+2 236 €+123 €
6+2 359 €+2 342 €+17 €
7+2 359 €+2 450 €-91 €
8+2 359 €+2 561 €-202 €
9+2 359 €+2 675 €-316 €
10+2 359 €+2 791 €-432 €
11+2 359 €+2 911 €-552 €
12+2 359 €+3 033 €-674 €
13+2 359 €+3 159 €-800 €
14+2 359 €+3 288 €-929 €
15+2 359 €+3 420 €-1 061 €
16+2 359 €+3 555 €-1 196 €
17+2 359 €+3 694 €-1 335 €
18+2 359 €+3 836 €-1 477 €
19+2 359 €+3 982 €-1 623 €
20+2 359 €+4 132 €-1 773 €
21+2 359 €+4 285 €-1 926 €
22+2 359 €+4 443 €-2 084 €
23+2 359 €+4 604 €-2 245 €
24+2 359 €+4 770 €-2 411 €
25+2 359 €+4 940 €-2 581 €
Total+58 975 €+79 053 €+-20 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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