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maison vente 3 pieces saint remy sur durolle 106m2

Bien expiré
VilleSaint-Rémy-sur-Durolle (63)
Surface106m²
Coût Total121 120€
Loyer Annuel9 895€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 556,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur Saint-Rémy-Sur-Durolle, une charmante maison de 105 m²

Venez découvrir cette maison individuelle nichée dans un environnement paisible en pleine nature sur le lieu-dit Voirdrieres.

Le bien, offrant de très beaux volumes, se compose d'une entrée, d'un salon avec sa cheminée, d'une cuisine, d'une salle de douche avec un toilette et de deux chambres. Vous trouverez en plus un grenier de 42 m² aménageables et une cave.

Côté extérieur : plusieurs parcelles dont un agréable terrain de 370 m², parfait pour profiter des beaux jours avec une vue dégagée.

Emplacement idéal : le calme absolu de la campagne auvergnate, tout en restant proche des commodités et des loisirs de Saint-Rémy-Sur-Durolle.

Un bien au fort potentiel, idéal pour un lieu de vie ou pour un pied-à-terre ressourçant !

Envie de la visiter ? Contactez-moi dès aujourd'hui pour plus d'informations ou planifier une découverte des lieux !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 598 et classe CLIMAT C indice 19. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Loïc Hernandez mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CLERMONT FERRAND sous le numéro 428810550, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Rémy-sur-Durolle
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63550
Total : 121 120€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 116 400€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9895€/an
Fourchette totale : 632€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7589€ - 12902€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,77 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 802 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-59 802€ (-50.3%)
Marge achat-revente :-2 318€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 371,73€
Coût de l'assurance :10 598,00€
Taxe foncière : 989,51€/an
Soit par mois : 82,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 598 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 300€
    Isolation des combles: 106 m² × 50€/m² = 5300€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation des chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rafraîchissement du salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Rafraîchissement carrelage: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et mise à niveau plomberie: 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Rémy-sur-Durolle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 895 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 036 €
Revenus locatifs : +9 895 €
Charges déductibles : -63 036 €
Résultat foncier Année 1 : -53 140 €(Déficit de 53 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 636 €/an
Revenus locatifs : +9 895 €
Charges déductibles : -5 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31740.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 895 €63 040 €4 226 €-53 144 €21 400 €31 744 €31 744 €
210 093 €5 529 €4 116 €4 564 €--27 181 €
310 295 €5 415 €4 002 €4 880 €--22 301 €
410 501 €5 297 €3 883 €5 204 €--17 097 €
510 711 €5 174 €3 761 €5 537 €--11 560 €
610 925 €5 047 €3 634 €5 878 €--5 682 €
711 144 €4 916 €3 502 €6 228 €---
811 366 €4 779 €3 366 €6 587 €---
911 594 €4 638 €3 225 €6 955 €---
1011 826 €4 492 €3 079 €7 333 €---
1112 062 €4 341 €2 927 €7 721 €---
1212 303 €4 184 €2 770 €8 120 €---
1312 549 €4 021 €2 608 €8 528 €---
1412 800 €3 853 €2 440 €8 947 €---
1513 056 €3 679 €2 265 €9 378 €---
1613 318 €3 498 €2 085 €9 820 €---
1713 584 €3 311 €1 897 €10 273 €---
1813 856 €3 117 €1 704 €10 738 €---
1914 133 €2 916 €1 503 €11 216 €---
2014 415 €2 708 €1 295 €11 707 €---
2114 704 €2 493 €1 080 €12 211 €---
2214 998 €2 270 €856 €12 728 €---
2315 298 €2 039 €625 €13 259 €---
2415 604 €1 799 €386 €13 804 €---
2515 916 €1 551 €138 €14 365 €---
TOTAL316 944 €154 108 €61 372 €162 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078 €-6 420 €+8 498 €
2+2 078 €0 €+2 078 €
3+2 078 €0 €+2 078 €
4+2 078 €0 €+2 078 €
5+2 078 €0 €+2 078 €
6+2 078 €0 €+2 078 €
7+2 078 €+164 €+1 914 €
8+2 078 €+1 976 €+102 €
9+2 078 €+2 087 €-9 €
10+2 078 €+2 200 €-122 €
11+2 078 €+2 316 €-238 €
12+2 078 €+2 436 €-358 €
13+2 078 €+2 558 €-480 €
14+2 078 €+2 684 €-606 €
15+2 078 €+2 813 €-735 €
16+2 078 €+2 946 €-868 €
17+2 078 €+3 082 €-1 004 €
18+2 078 €+3 222 €-1 144 €
19+2 078 €+3 365 €-1 287 €
20+2 078 €+3 512 €-1 434 €
21+2 078 €+3 663 €-1 585 €
22+2 078 €+3 818 €-1 740 €
23+2 078 €+3 978 €-1 900 €
24+2 078 €+4 141 €-2 063 €
25+2 078 €+4 309 €-2 231 €
Total+51 950 €+48 851 €+3 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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