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Appartement 3 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface74m²
Coût Total106 260€
Loyer Annuel7 855€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-426€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 810,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Saint Etienne Secteur Facultés Jean Monnet, découvrez cet appartement type F3 de 74m² carrez situé au 1er étage d'un immeuble de 9 lots en cours de création. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine, de 2 chambres, d'une salle d'eau et d'un wc. Chauffage individuel au Gaz, fenêtres en double vitrage. Un bien idéal pour un investissement locatif. Loué actuellement à 467€ charges comprises. COPROPRIÉTÉ EN COURS DE CONSTITUTION. DPE nouvelle version. Pour plus de renseignements veuillez contacter Filiz ORTAOREN au O6.23.75.22.70 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ».

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.427961, 4.393409
Total : 106 260€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 41 460€
Valeur du bien : 101 460€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7855€/an
Fourchette totale : 486€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 5826€ - 10591€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 548,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 255,12€
Coût de l'assurance :9 032,10€
Taxe foncière : 785,53€/an
Soit par mois : 65,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 467,00€/mois
Soit par an : 5 604,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-426,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 855 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 604 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 630 €
Revenus locatifs : +7 855 €
Charges déductibles : -51 630 €
Résultat foncier Année 1 : -43 775 €(Déficit de 43 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 170 €/an
Revenus locatifs : +7 855 €
Charges déductibles : -10 170 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 315 €/an(Déficit de 2 315 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22374.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 855 €51 633 €3 423 €-43 778 €21 400 €22 378 €22 378 €
28 012 €10 081 €3 330 €-2 068 €2 068 €-22 378 €
38 173 €9 985 €3 234 €-1 812 €1 812 €-22 378 €
48 336 €9 886 €3 135 €-1 550 €1 550 €-22 378 €
58 503 €9 784 €3 033 €-1 281 €1 281 €-22 378 €
68 673 €9 679 €2 928 €-1 006 €1 006 €-22 378 €
78 846 €9 570 €2 819 €-723 €723 €-22 378 €
89 023 €9 457 €2 706 €-434 €434 €-22 378 €
99 204 €9 341 €2 590 €-137 €137 €-22 378 €
109 388 €9 221 €2 470 €167 €--22 211 €
119 576 €9 097 €2 346 €479 €--21 732 €
129 767 €8 968 €2 218 €799 €---
139 962 €8 836 €2 085 €1 127 €---
1410 162 €8 699 €1 948 €1 463 €---
1510 365 €8 558 €1 807 €1 807 €---
1610 572 €8 412 €1 661 €2 161 €---
1710 784 €8 261 €1 510 €2 523 €---
1810 999 €8 105 €1 354 €2 894 €---
1911 219 €7 944 €1 193 €3 276 €---
2011 444 €7 777 €1 027 €3 666 €---
2111 673 €7 606 €855 €4 067 €---
2211 906 €7 428 €677 €4 478 €---
2312 144 €7 245 €494 €4 900 €---
2412 387 €7 055 €304 €5 332 €---
2512 635 €6 859 €108 €5 776 €---
TOTAL251 608 €259 486 €49 255 €-7 877 €30 412 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 124 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -7 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650 €-6 420 €+8 070 €
2+1 650 €-620 €+2 270 €
3+1 650 €-544 €+2 194 €
4+1 650 €-465 €+2 115 €
5+1 650 €-384 €+2 034 €
6+1 650 €-302 €+1 952 €
7+1 650 €-217 €+1 867 €
8+1 650 €-130 €+1 780 €
9+1 650 €-41 €+1 691 €
10+1 650 €0 €+1 650 €
11+1 650 €0 €+1 650 €
12+1 650 €+240 €+1 410 €
13+1 650 €+338 €+1 312 €
14+1 650 €+439 €+1 211 €
15+1 650 €+542 €+1 108 €
16+1 650 €+648 €+1 002 €
17+1 650 €+757 €+893 €
18+1 650 €+868 €+782 €
19+1 650 €+983 €+667 €
20+1 650 €+1 100 €+550 €
21+1 650 €+1 220 €+430 €
22+1 650 €+1 343 €+307 €
23+1 650 €+1 470 €+180 €
24+1 650 €+1 600 €+50 €
25+1 650 €+1 733 €-83 €
Total+41 250 €+4 156 €+37 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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