Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleMâcon (71)
Surface68.43m²
Coût Total72 230€
Loyer Annuel8 112€
Rentabilité11.23%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 000 €
Surface : 68.43 m²
Prix au m² : 716,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ - Appartement T4 de 68.43 m² vendu loué

Au sud de Mâcon, au troisième étage d'une copropriété avec ascenseur, nous vous proposons d'acquérir cet appartement vendu loué.

En très bon état, le bien propose un grand séjour, une cuisine séparée, 3 chambres ainsi qu'une salle de bains et wc séparé.

Offrant une rentabilité importante, il est loué 414.66 € + 100 € de charges de copropriété. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 294 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 070,96 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/macon-71000/335 . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 et 1 110 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/macon-71000/335

Ville : Mâcon
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71000
Coordonnées : 46.291336, 4.811112
Total : 72 230€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 19 310€
Valeur du bien : 68 310€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.43m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8112€/an
Fourchette totale : 523€ - 874€/mois
Fourchette annuelle : 6277€ - 10484€/an
Rentabilité brute :11.23%
Fourchette de rentabilité :8.69% - 14.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :357,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 378,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 091,46€
Coût de l'assurance :6 320,13€
Taxe foncière : 811,21€/an
Soit par mois : 67,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 676,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 68.43 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de certains éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 310 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mâcon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 112 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 230 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 999 €
Revenus locatifs : +8 112 €
Charges déductibles : -23 999 €
Résultat foncier Année 1 : -15 887 €(Déficit de 15 887 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 689 €/an
Revenus locatifs : +8 112 €
Charges déductibles : -4 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5186.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 112 €24 001 €2 427 €-15 889 €10 700 €5 189 €5 189 €
28 274 €4 626 €2 362 €3 648 €--1 541 €
38 440 €4 560 €2 296 €3 880 €---
48 609 €4 491 €2 227 €4 118 €---
58 781 €4 420 €2 155 €4 361 €---
68 956 €4 346 €2 082 €4 611 €---
79 136 €4 269 €2 005 €4 866 €---
89 318 €4 190 €1 926 €5 128 €---
99 505 €4 109 €1 845 €5 396 €---
109 695 €4 024 €1 760 €5 671 €---
119 889 €3 937 €1 673 €5 952 €---
1210 086 €3 846 €1 582 €6 240 €---
1310 288 €3 752 €1 488 €6 536 €---
1410 494 €3 656 €1 392 €6 838 €---
1510 704 €3 555 €1 291 €7 148 €---
1610 918 €3 452 €1 188 €7 466 €---
1711 136 €3 345 €1 081 €7 792 €---
1811 359 €3 234 €970 €8 125 €---
1911 586 €3 119 €855 €8 467 €---
2011 818 €3 000 €736 €8 818 €---
2112 054 €2 877 €613 €9 177 €---
2212 295 €2 750 €486 €9 545 €---
2312 541 €2 619 €355 €9 922 €---
2412 792 €2 483 €219 €10 309 €---
2513 048 €2 342 €78 €10 706 €---
TOTAL259 833 €111 002 €35 091 €148 831 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-3 210 €+4 914 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €+702 €+1 002 €
4+1 704 €+1 235 €+469 €
5+1 704 €+1 308 €+396 €
6+1 704 €+1 383 €+321 €
7+1 704 €+1 460 €+244 €
8+1 704 €+1 538 €+166 €
9+1 704 €+1 619 €+85 €
10+1 704 €+1 701 €+3 €
11+1 704 €+1 786 €-82 €
12+1 704 €+1 872 €-168 €
13+1 704 €+1 961 €-257 €
14+1 704 €+2 051 €-347 €
15+1 704 €+2 144 €-440 €
16+1 704 €+2 240 €-536 €
17+1 704 €+2 337 €-633 €
18+1 704 €+2 438 €-734 €
19+1 704 €+2 540 €-836 €
20+1 704 €+2 645 €-941 €
21+1 704 €+2 753 €-1 049 €
22+1 704 €+2 864 €-1 160 €
23+1 704 €+2 977 €-1 273 €
24+1 704 €+3 093 €-1 389 €
25+1 704 €+3 212 €-1 508 €
Total+42 600 €+44 649 €+-2 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →