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Maison 4 pièces 125 m²

VilleAvressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey (73)
Surface125m²
Coût Total275 000€
Loyer Annuel16 652€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 520 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 125 m²

Maison des années 1970 de plain pied édifiée sur un sol complet comprenant entrée, cuisine indépendante équipée, salle a manger ,salon, salle de bain wc indépendant, couloir desservant 2 chambres, dégagement menant a une chambre avec point d eau et WC . Au sous sol chaufferie, garage, atelier et cave .

Le tout sur 969 m² de terrain constructible . Travaux à prévoir mais un joli potentiel pour une maison pleine de charme a créer

Sophie VICHET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 849 090 816 - Saint Genix les Villages.

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/04/2026

Consommation énergie primaire : 461 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 456 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 310 € et 9 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Avressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73240
Coordonnées : 45.587746, 5.642715
Total : 275 000€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 69 800€
Valeur du bien : 259 800€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.10€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16652€/an
Fourchette totale : 1060€ - 1817€/mois
Fourchette annuelle : 12719€ - 21802€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 693,46 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :336 682 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-146 682€ (-43.6%)
Marge achat-revente :61 682€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 376,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 456,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 014,45€
Coût de l'assurance :24 062,50€
Taxe foncière : 1 665,20€/an
Soit par mois : 138,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 387,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 595,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais vieillot
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la plomberie existante
Quantité: 125 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 800 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€/fenêtre = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 3300€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité générale:3 000€
    Tableau électrique: 1500€, 10 prises × 100€/prise = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:6 000€
    Vérification plomberie: 125 m² × 40€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avressieux, Champagneux, Gresin, Rochefort, Saint-genix-sur-guiers, Saint-maurice-de-rotherens, Sainte-marie-d'alvey (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 652 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 932 €
Revenus locatifs : +16 652 €
Charges déductibles : -81 932 €
Résultat foncier Année 1 : -65 280 €(Déficit de 65 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 880 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 132 €/an
Revenus locatifs : +16 652 €
Charges déductibles : -12 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43880.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 652 €81 941 €9 513 €-65 289 €21 400 €43 889 €43 889 €
216 985 €11 892 €9 264 €5 093 €--38 796 €
317 325 €11 634 €9 006 €5 691 €--33 105 €
417 671 €11 366 €8 739 €6 305 €--26 800 €
518 025 €11 090 €8 462 €6 935 €--19 865 €
618 385 €10 803 €8 175 €7 582 €--12 283 €
718 753 €10 506 €7 878 €8 247 €--4 036 €
819 128 €10 199 €7 571 €8 929 €---
919 510 €9 881 €7 253 €9 630 €---
1019 901 €9 551 €6 923 €10 350 €---
1120 299 €9 210 €6 582 €11 089 €---
1220 705 €8 856 €6 228 €11 849 €---
1321 119 €8 490 €5 862 €12 629 €---
1421 541 €8 111 €5 483 €13 430 €---
1521 972 €7 718 €5 091 €14 254 €---
1622 411 €7 312 €4 684 €15 100 €---
1722 860 €6 891 €4 263 €15 969 €---
1823 317 €6 455 €3 827 €16 862 €---
1923 783 €6 003 €3 376 €17 780 €---
2024 259 €5 536 €2 908 €18 723 €---
2124 744 €5 052 €2 424 €19 692 €---
2225 239 €4 550 €1 923 €20 688 €---
2325 744 €4 031 €1 403 €21 712 €---
2426 258 €3 493 €866 €22 765 €---
2526 784 €2 937 €309 €23 847 €---
TOTAL533 368 €273 507 €138 014 €259 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 497 €-6 420 €+9 917 €
2+3 497 €0 €+3 497 €
3+3 497 €0 €+3 497 €
4+3 497 €0 €+3 497 €
5+3 497 €0 €+3 497 €
6+3 497 €0 €+3 497 €
7+3 497 €0 €+3 497 €
8+3 497 €+1 468 €+2 029 €
9+3 497 €+2 889 €+608 €
10+3 497 €+3 105 €+392 €
11+3 497 €+3 327 €+170 €
12+3 497 €+3 555 €-58 €
13+3 497 €+3 789 €-292 €
14+3 497 €+4 029 €-532 €
15+3 497 €+4 276 €-779 €
16+3 497 €+4 530 €-1 033 €
17+3 497 €+4 791 €-1 294 €
18+3 497 €+5 059 €-1 562 €
19+3 497 €+5 334 €-1 837 €
20+3 497 €+5 617 €-2 120 €
21+3 497 €+5 908 €-2 411 €
22+3 497 €+6 207 €-2 710 €
23+3 497 €+6 514 €-3 017 €
24+3 497 €+6 830 €-3 333 €
25+3 497 €+7 154 €-3 657 €
Total+87 425 €+77 958 €+9 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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