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Maison + garage + terrains

VilleRavières (89)
Surface91
Coût Total112 820
Loyer Annuel6 957
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 637,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - [Coordonnées masquées] - A RAVIERES, à 3 mn de la gare TER de Nuits-Sous-Ravières et à 20 mn de la Gare TGV de Montbard, Maison  atypique de 91 m² habitables à rafraîchir, avec cour, garage et jardin, proche du centre du bourg et  de ses commerces et services : boulangerie, supérette, presse, tabac, salon de coiffure, agence postale, banque, garage automobile, écoles (maternelle et élémentaire) avec cantine, infirmières, dentiste, kiné, maison de retraite.  Au rez-de-chaussée : Véranda / Sas d'entrée (2.6 m²), Hall d'entrée (6 m²), Cuisine (13 m²), Séjour (20 m²), Salon / Chambre (11 m²), W.C. (1.5 m²).  A l'étage :  Deux Chambres "mansardées" (20 m² et 15 m² au sol), Placard / Rangement (1.1 m²), Salle d'eau (2.5 m²) et W.C. (1.1 m²).  De la cour, accès à la Chaufferie et à la première Cave.   Grange / Garage (39 m²) en face et seconde Cave en dessous (accès de l'extérieur).  Jardin attenant (315 m²) et parcelle de bois (839 m²) à quelques dizaines de mètres.  Renseignements, informations complémentaires et / ou visite: Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de  RAVIERES - [Coordonnées masquées]. - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ravières
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89390
Coordonnées : 47.749046, 4.240503
Total : 112 820
Prix d'acquisition : 58 000
Travaux : 50 180
Valeur du bien : 108 180
Frais de notaire : 4 640
Coût estimé : 4 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6957€/an
Fourchette totale : 467€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5607€ - 8632€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :509,74 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :46 386
Prix d'achat :58 000
Décote à l'achat :+11 614 (+25.0%)
Marge achat-revente :-66 434€ (-143.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 582,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 474,86
Coût de l'assurance :9 589,70
Taxe foncière : 695,69€/an
Soit par mois : 57,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine datée et usée nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 11 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises, mise à la terre
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 180(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 460
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Rénovation lourde chambres: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 320
    Rénovation lourde salon: 11 m² × 120€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ravières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 957 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 820 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 901
Revenus locatifs : +6 957
Charges déductibles : -54 901
Résultat foncier Année 1 : -47 944(Déficit de 47 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 544
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 721 €/an
Revenus locatifs : +6 957
Charges déductibles : -4 721
Résultat foncier Années 2+ : 2 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26543.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 95754 9043 645-47 94721 400 €26 547 €26 547 €
27 0964 6263 5472 470--24 077 €
37 2384 5243 4452 714--21 363 €
47 3834 4193 3402 964--18 399 €
57 5304 3103 2313 220--15 179 €
67 6814 1983 1193 483--11 696 €
77 8354 0823 0033 753--7 944 €
87 9913 9622 8834 029--3 915 €
98 1513 8392 7594 313---
108 3143 7112 6314 604---
118 4803 5792 4994 902---
128 6503 4422 3635 208---
138 8233 3012 2225 522---
149 0003 1552 0765 844---
159 1803 0051 9256 175---
169 3632 8491 7706 514---
179 5502 6881 6096 862---
189 7412 5221 4437 219---
199 9362 3511 2727 585---
2010 1352 1741 0947 961---
2110 3381 9909118 347---
2210 5441 8017228 743---
2310 7551 6065269 150---
2410 9701 4043249 567---
2511 1901 1951169 995---
TOTAL222 833129 63752 47593 19621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 196
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 461-6 420+7 881
2+1 4610+1 461
3+1 4610+1 461
4+1 4610+1 461
5+1 4610+1 461
6+1 4610+1 461
7+1 4610+1 461
8+1 4610+1 461
9+1 461+119+1 342
10+1 461+1 381+80
11+1 461+1 471-10
12+1 461+1 562-101
13+1 461+1 657-196
14+1 461+1 753-292
15+1 461+1 852-391
16+1 461+1 954-493
17+1 461+2 059-598
18+1 461+2 166-705
19+1 461+2 276-815
20+1 461+2 388-927
21+1 461+2 504-1 043
22+1 461+2 623-1 162
23+1 461+2 745-1 284
24+1 461+2 870-1 409
25+1 461+2 998-1 537
Total+36 525+27 959+8 566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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