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Maison + garage + terrains

Bien expiré
VilleRavières (89)
Surface91m²
Coût Total112 820€
Loyer Annuel6 957€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 637,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - [Coordonnées masquées] - A RAVIERES, à 3 mn de la gare TER de Nuits-Sous-Ravières et à 20 mn de la Gare TGV de Montbard, Maison  atypique de 91 m² habitables à rafraîchir, avec cour, garage et jardin, proche du centre du bourg et  de ses commerces et services : boulangerie, supérette, presse, tabac, salon de coiffure, agence postale, banque, garage automobile, écoles (maternelle et élémentaire) avec cantine, infirmières, dentiste, kiné, maison de retraite.  Au rez-de-chaussée : Véranda / Sas d'entrée (2.6 m²), Hall d'entrée (6 m²), Cuisine (13 m²), Séjour (20 m²), Salon / Chambre (11 m²), W.C. (1.5 m²).  A l'étage :  Deux Chambres "mansardées" (20 m² et 15 m² au sol), Placard / Rangement (1.1 m²), Salle d'eau (2.5 m²) et W.C. (1.1 m²).  De la cour, accès à la Chaufferie et à la première Cave.   Grange / Garage (39 m²) en face et seconde Cave en dessous (accès de l'extérieur).  Jardin attenant (315 m²) et parcelle de bois (839 m²) à quelques dizaines de mètres.  Renseignements, informations complémentaires et / ou visite: Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de  RAVIERES - [Coordonnées masquées]. - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ravières
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89390
Coordonnées : 47.749046, 4.240503
Total : 112 820€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 50 180€
Valeur du bien : 108 180€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6957€/an
Fourchette totale : 467€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5607€ - 8632€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :509,74 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :46 386 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :+11 614€ (+25.0%)
Marge achat-revente :-66 434€ (-143.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 582,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 474,86€
Coût de l'assurance :9 589,70€
Taxe foncière : 695,69€/an
Soit par mois : 57,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine datée et usée nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 11 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises, mise à la terre
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 installation pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 180 €(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 460€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation lourde chambres: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 320€
    Rénovation lourde salon: 11 m² × 120€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ravières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 957 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 901 €
Revenus locatifs : +6 957 €
Charges déductibles : -54 901 €
Résultat foncier Année 1 : -47 944 €(Déficit de 47 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 721 €/an
Revenus locatifs : +6 957 €
Charges déductibles : -4 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26543.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 957 €54 904 €3 645 €-47 947 €21 400 €26 547 €26 547 €
27 096 €4 626 €3 547 €2 470 €--24 077 €
37 238 €4 524 €3 445 €2 714 €--21 363 €
47 383 €4 419 €3 340 €2 964 €--18 399 €
57 530 €4 310 €3 231 €3 220 €--15 179 €
67 681 €4 198 €3 119 €3 483 €--11 696 €
77 835 €4 082 €3 003 €3 753 €--7 944 €
87 991 €3 962 €2 883 €4 029 €--3 915 €
98 151 €3 839 €2 759 €4 313 €---
108 314 €3 711 €2 631 €4 604 €---
118 480 €3 579 €2 499 €4 902 €---
128 650 €3 442 €2 363 €5 208 €---
138 823 €3 301 €2 222 €5 522 €---
149 000 €3 155 €2 076 €5 844 €---
159 180 €3 005 €1 925 €6 175 €---
169 363 €2 849 €1 770 €6 514 €---
179 550 €2 688 €1 609 €6 862 €---
189 741 €2 522 €1 443 €7 219 €---
199 936 €2 351 €1 272 €7 585 €---
2010 135 €2 174 €1 094 €7 961 €---
2110 338 €1 990 €911 €8 347 €---
2210 544 €1 801 €722 €8 743 €---
2310 755 €1 606 €526 €9 150 €---
2410 970 €1 404 €324 €9 567 €---
2511 190 €1 195 €116 €9 995 €---
TOTAL222 833 €129 637 €52 475 €93 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 461 €-6 420 €+7 881 €
2+1 461 €0 €+1 461 €
3+1 461 €0 €+1 461 €
4+1 461 €0 €+1 461 €
5+1 461 €0 €+1 461 €
6+1 461 €0 €+1 461 €
7+1 461 €0 €+1 461 €
8+1 461 €0 €+1 461 €
9+1 461 €+119 €+1 342 €
10+1 461 €+1 381 €+80 €
11+1 461 €+1 471 €-10 €
12+1 461 €+1 562 €-101 €
13+1 461 €+1 657 €-196 €
14+1 461 €+1 753 €-292 €
15+1 461 €+1 852 €-391 €
16+1 461 €+1 954 €-493 €
17+1 461 €+2 059 €-598 €
18+1 461 €+2 166 €-705 €
19+1 461 €+2 276 €-815 €
20+1 461 €+2 388 €-927 €
21+1 461 €+2 504 €-1 043 €
22+1 461 €+2 623 €-1 162 €
23+1 461 €+2 745 €-1 284 €
24+1 461 €+2 870 €-1 409 €
25+1 461 €+2 998 €-1 537 €
Total+36 525 €+27 959 €+8 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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