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F2 Plein Centre

VillePuy-en-Velay (43)
Surface64m²
Coût Total54 840€
Loyer Annuel7 965€
Rentabilité14.52%
Cashflow/mois+310€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 48 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Plein centre le puy en velay appartement bien exposé et lumineux. -Au premier étage d'un immeuble très calme et lumineux. -Trés grande chambre avec dressing à aménager. -Toutes commodités à proximité -idéal personne agée

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.043150, 3.881870
Total : 54 840€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 51 000€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.37€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7965€/an
Fourchette totale : 507€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 6080€ - 10435€/an
Rentabilité brute :14.52%
Fourchette de rentabilité :11.09% - 19.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,35 €/m²
Basé sur :546 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 638 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-47 638€ (-49.8%)
Marge achat-revente :40 798€ (42.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :271,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :15,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 287,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 642,89€
Coût de l'assurance :4 798,50€
Taxe foncière : 796,51€/an
Soit par mois : 66,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 353,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :309,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires légèrement datés (lavabo, miroir) et mise à jour de la robinetterie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture et pose de revêtement de sol
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (comprenant remplacement lavabo et robinetterie, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay. Le coût de rénovation de salle de bain a été estimé à 3000€ en moyenne, incluant la main d'œuvre. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 965 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 192 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 829 €
Revenus locatifs : +7 965 €
Charges déductibles : -5 829 €
Résultat foncier Année 1 : 2 136 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 829 €/an
Revenus locatifs : +7 965 €
Charges déductibles : -2 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 136 €/an
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 965 €5 831 €1 843 €2 134 €---
28 124 €2 782 €1 794 €5 342 €---
38 287 €2 732 €1 743 €5 555 €---
48 453 €2 679 €1 691 €5 773 €---
58 622 €2 625 €1 637 €5 997 €---
68 794 €2 569 €1 581 €6 225 €---
78 970 €2 511 €1 523 €6 459 €---
89 149 €2 451 €1 463 €6 698 €---
99 332 €2 389 €1 400 €6 943 €---
109 519 €2 325 €1 336 €7 194 €---
119 709 €2 258 €1 270 €7 451 €---
129 904 €2 190 €1 201 €7 714 €---
1310 102 €2 119 €1 130 €7 983 €---
1410 304 €2 045 €1 057 €8 259 €---
1510 510 €1 969 €981 €8 541 €---
1610 720 €1 890 €902 €8 830 €---
1710 934 €1 809 €820 €9 125 €---
1811 153 €1 725 €736 €9 428 €---
1911 376 €1 637 €649 €9 739 €---
2011 604 €1 547 €559 €10 056 €---
2111 836 €1 454 €466 €10 382 €---
2212 072 €1 358 €369 €10 715 €---
2312 314 €1 258 €269 €11 056 €---
2412 560 €1 155 €166 €11 406 €---
2512 811 €1 048 €59 €11 764 €---
TOTAL255 123 €54 354 €26 643 €200 769 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 673 €+640 €+1 033 €
2+1 673 €+1 603 €+70 €
3+1 673 €+1 667 €+6 €
4+1 673 €+1 732 €-59 €
5+1 673 €+1 799 €-126 €
6+1 673 €+1 868 €-195 €
7+1 673 €+1 938 €-265 €
8+1 673 €+2 010 €-337 €
9+1 673 €+2 083 €-410 €
10+1 673 €+2 158 €-485 €
11+1 673 €+2 235 €-562 €
12+1 673 €+2 314 €-641 €
13+1 673 €+2 395 €-722 €
14+1 673 €+2 478 €-805 €
15+1 673 €+2 562 €-889 €
16+1 673 €+2 649 €-976 €
17+1 673 €+2 738 €-1 065 €
18+1 673 €+2 829 €-1 156 €
19+1 673 €+2 922 €-1 249 €
20+1 673 €+3 017 €-1 344 €
21+1 673 €+3 114 €-1 441 €
22+1 673 €+3 214 €-1 541 €
23+1 673 €+3 317 €-1 644 €
24+1 673 €+3 422 €-1 749 €
25+1 673 €+3 529 €-1 856 €
Total+41 825 €+60 231 €+-18 406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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