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EXCLUSIVITE LAFORET- Appartement Libourne 4 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface71m²
Coût Total183 710€
Loyer Annuel10 411€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 753,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement T4, situé au premier étage. Il se compose d'une entrée, d'un séjour offrant une belle vue dégagée sur un parc sans vis-à-vis direct et un balcon idéal pour profiter des beaux jours dans un environnement calme et agréable . Double séjour spacieux offrant la possibilité de créer une troisième chambre selon vos besoins, et un espace nuit avec 2 chambres. Vous trouverez également une cuisine indépendante avec son cellier, une salle de bain ainsi qu'un espace séchoir pour plus de praticité au quotidien. La résidence a été récemment ravalée et isolée. Vous bénéficiez d'un stationnement libre au pied de l'immeuble ainsi que de la proximité immédiate de toutes les commodités accessibles à pied. Les charges s'élèvent à 103 € par mois eau comprise. (8.26 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 144 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1181.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/155226.pdf

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.904257, -0.230521
Total : 183 710€
Prix d'acquisition : 124 500€
Travaux : 49 250€
Valeur du bien : 173 750€
Frais de notaire : 9 960€
Coût estimé : 9 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10411€/an
Fourchette totale : 708€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 8496€ - 12758€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 192,71 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 682 €
Prix d'achat :124 500 €
Décote à l'achat :-31 182€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-28 028€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 447,23€
Coût de l'assurance :16 074,62€
Taxe foncière : 1 041,11€/an
Soit par mois : 86,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,00€/mois
Soit par an : 1 236,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 250 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rafraîchissement parquet: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:6 750€
    Rafraîchissement parquet: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 100 €
Revenus locatifs : +10 411 €
Charges déductibles : -58 100 €
Résultat foncier Année 1 : -47 688 €(Déficit de 47 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 850 €/an
Revenus locatifs : +10 411 €
Charges déductibles : -8 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26288.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 925 €(65% de 124 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 943 €/an
Calcul : 80 925 € × 3,636% = 2 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 411 €58 105 €5 935 €-47 694 €21 400 €26 294 €26 294 €
210 619 €8 695 €5 775 €1 924 €--24 370 €
310 832 €8 529 €5 609 €2 302 €--22 068 €
411 048 €8 358 €5 438 €2 690 €--19 377 €
511 269 €8 181 €5 261 €3 088 €--16 289 €
611 495 €7 999 €5 079 €3 496 €--12 793 €
711 725 €7 810 €4 890 €3 915 €--8 878 €
811 959 €7 615 €4 695 €4 344 €--4 534 €
912 198 €7 413 €4 493 €4 785 €---
1012 442 €7 205 €4 285 €5 237 €---
1112 691 €6 990 €4 070 €5 701 €---
1212 945 €6 768 €3 847 €6 177 €---
1313 204 €6 538 €3 618 €6 666 €---
1413 468 €6 301 €3 380 €7 167 €---
1513 737 €6 055 €3 135 €7 682 €---
1614 012 €5 802 €2 882 €8 210 €---
1714 292 €5 540 €2 620 €8 752 €---
1814 578 €5 270 €2 350 €9 308 €---
1914 870 €4 991 €2 070 €9 879 €---
2015 167 €4 702 €1 782 €10 465 €---
2115 470 €4 404 €1 484 €11 067 €---
2215 780 €4 096 €1 175 €11 684 €---
2316 095 €3 777 €857 €12 318 €---
2416 417 €3 448 €528 €12 969 €---
2516 746 €3 108 €188 €13 637 €---
TOTAL333 472 €207 700 €85 447 €125 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186 €-6 420 €+8 606 €
2+2 186 €0 €+2 186 €
3+2 186 €0 €+2 186 €
4+2 186 €0 €+2 186 €
5+2 186 €0 €+2 186 €
6+2 186 €0 €+2 186 €
7+2 186 €0 €+2 186 €
8+2 186 €0 €+2 186 €
9+2 186 €+75 €+2 111 €
10+2 186 €+1 571 €+615 €
11+2 186 €+1 710 €+476 €
12+2 186 €+1 853 €+333 €
13+2 186 €+2 000 €+186 €
14+2 186 €+2 150 €+36 €
15+2 186 €+2 305 €-119 €
16+2 186 €+2 463 €-277 €
17+2 186 €+2 626 €-440 €
18+2 186 €+2 792 €-606 €
19+2 186 €+2 964 €-778 €
20+2 186 €+3 140 €-954 €
21+2 186 €+3 320 €-1 134 €
22+2 186 €+3 505 €-1 319 €
23+2 186 €+3 695 €-1 509 €
24+2 186 €+3 891 €-1 705 €
25+2 186 €+4 091 €-1 905 €
Total+54 650 €+37 732 €+16 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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