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EXCLUSIVITE LAFORET- Appartement Libourne 4 pièces 71 m²

VilleLibourne (33)
Surface71
Coût Total183 710
Loyer Annuel10 411
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-273
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 753,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement T4, situé au premier étage. Il se compose d'une entrée, d'un séjour offrant une belle vue dégagée sur un parc sans vis-à-vis direct et un balcon idéal pour profiter des beaux jours dans un environnement calme et agréable . Double séjour spacieux offrant la possibilité de créer une troisième chambre selon vos besoins, et un espace nuit avec 2 chambres. Vous trouverez également une cuisine indépendante avec son cellier, une salle de bain ainsi qu'un espace séchoir pour plus de praticité au quotidien. La résidence a été récemment ravalée et isolée. Vous bénéficiez d'un stationnement libre au pied de l'immeuble ainsi que de la proximité immédiate de toutes les commodités accessibles à pied. Les charges s'élèvent à 103 € par mois eau comprise. (8.26 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 144 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1181.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/155226.pdf

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.904257, -0.230521
Total : 183 710
Prix d'acquisition : 124 500
Travaux : 49 250
Valeur du bien : 173 750
Frais de notaire : 9 960
Coût estimé : 9 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10411€/an
Fourchette totale : 708€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 8496€ - 12758€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 192,71 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 682
Prix d'achat :124 500
Décote à l'achat :-31 182 (-20.0%)
Marge achat-revente :-28 028€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 447,23
Coût de l'assurance :16 074,62
Taxe foncière : 1 041,11€/an
Soit par mois : 86,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,00€/mois
Soit par an : 1 236,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 867,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 250(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rafraîchissement parquet: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:6 750
    Rafraîchissement parquet: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 710 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 100
Revenus locatifs : +10 411
Charges déductibles : -58 100
Résultat foncier Année 1 : -47 688(Déficit de 47 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 288
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 850 €/an
Revenus locatifs : +10 411
Charges déductibles : -8 850
Résultat foncier Années 2+ : 1 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26288.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 925(65% de 124 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 943 €/an
Calcul : 80 925 € × 3,636% = 2 943
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 41158 1055 935-47 69421 400 €26 294 €26 294 €
210 6198 6955 7751 924--24 370 €
310 8328 5295 6092 302--22 068 €
411 0488 3585 4382 690--19 377 €
511 2698 1815 2613 088--16 289 €
611 4957 9995 0793 496--12 793 €
711 7257 8104 8903 915--8 878 €
811 9597 6154 6954 344--4 534 €
912 1987 4134 4934 785---
1012 4427 2054 2855 237---
1112 6916 9904 0705 701---
1212 9456 7683 8476 177---
1313 2046 5383 6186 666---
1413 4686 3013 3807 167---
1513 7376 0553 1357 682---
1614 0125 8022 8828 210---
1714 2925 5402 6208 752---
1814 5785 2702 3509 308---
1914 8704 9912 0709 879---
2015 1674 7021 78210 465---
2115 4704 4041 48411 067---
2215 7804 0961 17511 684---
2316 0953 77785712 318---
2416 4173 44852812 969---
2516 7463 10818813 637---
TOTAL333 472207 70085 447125 77221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 772
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186-6 420+8 606
2+2 1860+2 186
3+2 1860+2 186
4+2 1860+2 186
5+2 1860+2 186
6+2 1860+2 186
7+2 1860+2 186
8+2 1860+2 186
9+2 186+75+2 111
10+2 186+1 571+615
11+2 186+1 710+476
12+2 186+1 853+333
13+2 186+2 000+186
14+2 186+2 150+36
15+2 186+2 305-119
16+2 186+2 463-277
17+2 186+2 626-440
18+2 186+2 792-606
19+2 186+2 964-778
20+2 186+3 140-954
21+2 186+3 320-1 134
22+2 186+3 505-1 319
23+2 186+3 695-1 509
24+2 186+3 891-1 705
25+2 186+4 091-1 905
Total+54 650+37 732+16 918
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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