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Appartement 4 pièces 127 m²

VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface127
Coût Total207 554
Loyer Annuel13 536
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 300 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 270,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement entièrement rénové

Au cœur de l'hyper centre, au 1er étage d'un immeuble, découvrez cet appartement de 127 m² entièrement repensé dans un esprit contemporain mêlant charme industriel et confort moderne.

Dès l'entrée, vous serez séduit par les volumes et la luminosité du vaste espace de vie, sublimé par de grandes ouvertures et une ambiance chaleureuse. La cuisine ouverte, entièrement équipée, s'intègre parfaitement à cet espace convivial, idéal pour recevoir.

Côté nuit, trois belles chambres offrent confort et tranquillité.

L'appartement bénéficie également d'un emplacement privilégié, à deux pas des commerces, restaurants et commodités, pour un quotidien tout à pied.

Un bien coup de cœur, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement de qualité.

Contactez-nous pour organiser une visite : [Coordonnées masquées] Référence agence : 4994 Référence annonce : 96BY-QQB-KG5 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 10 Charges prévisionnelles annuelles : 288 €

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.691910, -0.242152
Total : 207 554
Prix d'acquisition : 161 300
Travaux : 33 350
Valeur du bien : 194 650
Frais de notaire : 12 904
Coût estimé : 12 904
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13536€/an
Fourchette totale : 914€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10970€ - 16701€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 892,72 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :240 375
Prix d'achat :161 300
Décote à l'achat :-79 075 (-32.9%)
Marge achat-revente :32 821€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 554
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 537,55
Coût de l'assurance :18 160,98
Taxe foncière : 1 353,57€/an
Soit par mois : 112,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 24,00€/mois
Soit par an : 288,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 127,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 127 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 350(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 400
    Peinture cuisine: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:700
    Peinture salle de bain: 10 m² × 70€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 150
    Peinture 3 chambres: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 100
    Peinture salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 536 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 554 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 417
Revenus locatifs : +13 536
Charges déductibles : -42 417
Résultat foncier Année 1 : -28 881(Déficit de 28 881 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 481
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 067 €/an
Revenus locatifs : +13 536
Charges déductibles : -9 067
Résultat foncier Années 2+ : 4 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7481.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 845(65% de 161 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 813 €/an
Calcul : 104 845 € × 3,636% = 3 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 53642 4246 706-28 88821 400 €7 488 €7 488 €
213 8068 8936 5254 914--2 574 €
314 0838 7056 3375 377---
414 3648 5126 1445 852---
514 6518 3125 9446 339---
614 9448 1065 7386 839---
715 2437 8925 5247 351---
815 5487 6725 3047 876---
915 8597 4445 0768 415---
1016 1767 2094 8418 967---
1116 5006 9664 5989 534---
1216 8306 7154 34710 115---
1317 1676 4554 08710 711---
1417 5106 1873 81911 323---
1517 8605 9103 54211 950---
1618 2175 6243 25612 593---
1718 5825 3282 96013 253---
1818 9535 0232 65513 930---
1919 3324 7072 33914 625---
2019 7194 3812 01315 338---
2120 1134 0441 67616 069---
2220 5163 6961 32816 820---
2320 9263 33696817 590---
2421 3442 96559718 380---
2521 7712 58121319 191---
TOTAL433 552189 08896 538244 46421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 464
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 842-6 420+9 262
2+2 8420+2 842
3+2 842+841+2 001
4+2 842+1 756+1 086
5+2 842+1 902+940
6+2 842+2 052+790
7+2 842+2 205+637
8+2 842+2 363+479
9+2 842+2 524+318
10+2 842+2 690+152
11+2 842+2 860-18
12+2 842+3 035-193
13+2 842+3 213-371
14+2 842+3 397-555
15+2 842+3 585-743
16+2 842+3 778-936
17+2 842+3 976-1 134
18+2 842+4 179-1 337
19+2 842+4 388-1 546
20+2 842+4 601-1 759
21+2 842+4 821-1 979
22+2 842+5 046-2 204
23+2 842+5 277-2 435
24+2 842+5 514-2 672
25+2 842+5 757-2 915
Total+71 050+73 339+-2 289
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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