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Appartement 4 pièces 106 m²

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface106m²
Coût Total169 292€
Loyer Annuel10 182€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 036,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 106 m² - Au sein d'une copropriété calme et bien entretenue, découvrez cet appartement au troisième étage, d'environ 106 m² avec plusieurs balcons, un grand garage et une cave.

Il se compose de :

  • 3 chambres confortables

  • un séjour lumineux ouvrant sur les balcons

  • une cuisine

  • un bureau

  • une salle de bains

  • toilettes séparés

Vue dégagée, commerces à proximité. Fort potentiel de rénovation. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3170.0 € et 4360.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 4251 Consommation énergétique : 341 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 74 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 51 Charges prévisionnelles annuelles : 1541 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.039144, 3.891406
Total : 169 292€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 50 600€
Valeur du bien : 160 500€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10182€/an
Fourchette totale : 646€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 7747€ - 13381€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,71 €/m²
Basé sur :447 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 135 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-50 235€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-9 157€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 876,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 741,12€
Coût de l'assurance :14 813,05€
Taxe foncière : 1 018,18€/an
Soit par mois : 84,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 128,42€/mois
Soit par an : 1 541,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 848,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimées à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: autres pièces (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - décoration soignée mais papier peint vieilli dans l'entrée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 182 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 292 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 541 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 216 €
Revenus locatifs : +10 182 €
Charges déductibles : -59 216 €
Résultat foncier Année 1 : -49 034 €(Déficit de 49 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 616 €/an
Revenus locatifs : +10 182 €
Charges déductibles : -8 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27634.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 182 €59 221 €5 470 €-49 039 €21 400 €27 639 €27 639 €
210 385 €8 473 €5 322 €1 912 €--25 727 €
310 593 €8 321 €5 169 €2 272 €--23 455 €
410 805 €8 163 €5 011 €2 642 €--20 813 €
511 021 €8 000 €4 848 €3 021 €--17 792 €
611 242 €7 832 €4 680 €3 410 €--14 382 €
711 466 €7 658 €4 506 €3 809 €--10 573 €
811 696 €7 478 €4 326 €4 218 €--6 355 €
911 930 €7 292 €4 140 €4 637 €--1 718 €
1012 168 €7 100 €3 949 €5 068 €---
1112 412 €6 902 €3 750 €5 510 €---
1212 660 €6 697 €3 545 €5 963 €---
1312 913 €6 486 €3 334 €6 427 €---
1413 171 €6 267 €3 115 €6 904 €---
1513 435 €6 041 €2 889 €7 394 €---
1613 703 €5 807 €2 656 €7 896 €---
1713 977 €5 566 €2 415 €8 411 €---
1814 257 €5 317 €2 165 €8 940 €---
1914 542 €5 060 €1 908 €9 482 €---
2014 833 €4 794 €1 642 €10 039 €---
2115 130 €4 519 €1 367 €10 611 €---
2215 432 €4 235 €1 083 €11 197 €---
2315 741 €3 942 €790 €11 799 €---
2416 056 €3 638 €487 €12 417 €---
2516 377 €3 325 €174 €13 052 €---
TOTAL326 127 €208 134 €78 741 €117 993 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 138 €-6 420 €+8 558 €
2+2 138 €0 €+2 138 €
3+2 138 €0 €+2 138 €
4+2 138 €0 €+2 138 €
5+2 138 €0 €+2 138 €
6+2 138 €0 €+2 138 €
7+2 138 €0 €+2 138 €
8+2 138 €0 €+2 138 €
9+2 138 €0 €+2 138 €
10+2 138 €+1 005 €+1 133 €
11+2 138 €+1 653 €+485 €
12+2 138 €+1 789 €+349 €
13+2 138 €+1 928 €+210 €
14+2 138 €+2 071 €+67 €
15+2 138 €+2 218 €-80 €
16+2 138 €+2 369 €-231 €
17+2 138 €+2 523 €-385 €
18+2 138 €+2 682 €-544 €
19+2 138 €+2 845 €-707 €
20+2 138 €+3 012 €-874 €
21+2 138 €+3 183 €-1 045 €
22+2 138 €+3 359 €-1 221 €
23+2 138 €+3 540 €-1 402 €
24+2 138 €+3 725 €-1 587 €
25+2 138 €+3 915 €-1 777 €
Total+53 450 €+35 398 €+18 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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