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Maison 66m² à civray

VilleCivray (86)
Surface66m²
Coût Total94 260€
Loyer Annuel4 792€
Rentabilité5.08%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, Terrasse, 140 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Era Immobilier Agence Argus vous propose cette maison de ville en plein centre ville de Civray séjour et cuisine au rez de chaussée, 2 chambres et une salle de bains à l'étage. Garage de près de 40 m² attenant terrasse et jardinet.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur

Ce bien vous est proposé par Matthieu

RSAC n° 2020AC00079

Tel : 06 .

Mail : [Coordonnées masquées]

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Civray
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.146530, 0.294070
Total : 94 260€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 90 900€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.70€ - 7.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4792€/an
Fourchette totale : 310€ - 514€/mois
Fourchette annuelle : 3724€ - 6166€/an
Rentabilité brute :5.08%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 760 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-14 760€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-37 500€ (-66.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 306,33€
Coût de l'assurance :8 247,75€
Taxe foncière : 479,20€/an
Soit par mois : 39,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 399,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et réfection du carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du papier peint et traitement des moisissures
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec papier peint usé et moisissures
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et remplacement de la moquette dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation de la surface en béton et traitement des dommages visibles
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - terrasse usée nécessitant des réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(741 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 600€
    Isolation toiture: 66 m² × 60€/m² = 3960€, Main d'œuvre: 640€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8000€, Carrelage 8m²: 640€, Main d'œuvre: 1360€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture et moquette: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Terrasse:1 200€
    Rénovation terrasse: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Civray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 792 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 967 €
Revenus locatifs : +4 792 €
Charges déductibles : -52 967 €
Résultat foncier Année 1 : -48 175 €(Déficit de 48 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 067 €/an
Revenus locatifs : +4 792 €
Charges déductibles : -4 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26774.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 792 €52 970 €3 261 €-48 178 €21 400 €26 778 €26 778 €
24 888 €3 984 €3 175 €903 €--25 875 €
34 986 €3 896 €3 087 €1 090 €--24 785 €
45 085 €3 804 €2 995 €1 281 €--23 504 €
55 187 €3 710 €2 900 €1 477 €--22 027 €
65 291 €3 611 €2 802 €1 679 €--20 347 €
75 397 €3 510 €2 700 €1 887 €--18 461 €
85 504 €3 404 €2 595 €2 100 €--16 360 €
95 615 €3 295 €2 486 €2 319 €--14 041 €
105 727 €3 182 €2 373 €2 545 €--11 496 €
115 841 €3 065 €2 256 €2 776 €--8 720 €
125 958 €2 944 €2 135 €3 014 €---
136 077 €2 818 €2 009 €3 259 €---
146 199 €2 689 €1 879 €3 510 €---
156 323 €2 554 €1 745 €3 769 €---
166 449 €2 415 €1 606 €4 035 €---
176 578 €2 270 €1 461 €4 308 €---
186 710 €2 121 €1 312 €4 589 €---
196 844 €1 966 €1 157 €4 878 €---
206 981 €1 806 €997 €5 175 €---
217 121 €1 640 €831 €5 481 €---
227 263 €1 468 €659 €5 795 €---
237 408 €1 290 €481 €6 118 €---
247 556 €1 106 €297 €6 451 €---
257 708 €915 €106 €6 793 €---
TOTAL153 488 €116 434 €47 306 €37 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 006 €-6 420 €+7 426 €
2+1 006 €0 €+1 006 €
3+1 006 €0 €+1 006 €
4+1 006 €0 €+1 006 €
5+1 006 €0 €+1 006 €
6+1 006 €0 €+1 006 €
7+1 006 €0 €+1 006 €
8+1 006 €0 €+1 006 €
9+1 006 €0 €+1 006 €
10+1 006 €0 €+1 006 €
11+1 006 €0 €+1 006 €
12+1 006 €+904 €+102 €
13+1 006 €+978 €+28 €
14+1 006 €+1 053 €-47 €
15+1 006 €+1 131 €-125 €
16+1 006 €+1 210 €-204 €
17+1 006 €+1 292 €-286 €
18+1 006 €+1 377 €-371 €
19+1 006 €+1 463 €-457 €
20+1 006 €+1 553 €-547 €
21+1 006 €+1 644 €-638 €
22+1 006 €+1 738 €-732 €
23+1 006 €+1 835 €-829 €
24+1 006 €+1 935 €-929 €
25+1 006 €+2 038 €-1 032 €
Total+25 150 €+13 732 €+11 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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