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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface79m²
Coût Total195 254€
Loyer Annuel11 026€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 137 800 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 744,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud

Appartement T4 lumineux Résidence recherchée Parc de Beauvillé Amiens Situé au 2 € étage avec ascenseur d'une résidence prisée et verdoyante, découvrez ce bel appartement de type 4 idéalement placé à Amiens, au sein de la résidence Parc de Beauvillé. Vous profiterez d'un environnement calme tout en étant à proximité immédiate du centre-ville, des transports en commun et de la gare. Les amoureux de nature apprécieront également la proximité des célèbres Hortillonnages et du très agréable Parc Saint-Pierre. Cet appartement spacieux et lumineux se compose de :

Une entrée Un séjour-salon exposé plein sud, offrant une belle luminosité Une cuisine indépendante Trois chambres Une salle de douche WC séparés

Une cave vient compléter ce bien. Les huisseries récemment remplacées constituent un véritable atout pour le confort et la performance énergétique. Un rafraîchissement est à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser l'appartement selon vos envies. La cuisine peut également être ouverte sur le séjour. Résidence calme et recherchée Cadre verdoyant et agréable Proximité centre-ville, gare et bus Idéal pour une famille ou un investissement Une belle opportunité à découvrir rapidement ! Contact : David DESPLANQUES

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 195 254€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 46 430€
Valeur du bien : 184 230€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11026€/an
Fourchette totale : 743€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8912€ - 13640€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 612,11 €/m²
Basé sur :494 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 357 €
Prix d'achat :137 800 €
Décote à l'achat :-68 557€ (-33.2%)
Marge achat-revente :11 103€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 254€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :56,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 172,50€
Coût de l'assurance :17 084,73€
Taxe foncière : 1 102,56€/an
Soit par mois : 91,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 430 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 254 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 790 €
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -54 790 €
Résultat foncier Année 1 : -43 764 €(Déficit de 43 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 360 €/an
Revenus locatifs : +11 026 €
Charges déductibles : -8 360 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22363.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 026 €54 796 €6 580 €-43 770 €21 400 €22 370 €22 370 €
211 246 €8 191 €6 405 €3 055 €--19 315 €
311 471 €8 011 €6 225 €3 460 €--15 855 €
411 700 €7 824 €6 038 €3 876 €--11 979 €
511 934 €7 631 €5 845 €4 304 €--7 675 €
612 173 €7 431 €5 645 €4 742 €--2 933 €
712 417 €7 224 €5 438 €5 193 €---
812 665 €7 010 €5 224 €5 655 €---
912 918 €6 789 €5 003 €6 130 €---
1013 177 €6 559 €4 774 €6 617 €---
1113 440 €6 322 €4 536 €7 118 €---
1213 709 €6 077 €4 291 €7 632 €---
1313 983 €5 823 €4 037 €8 160 €---
1414 263 €5 561 €3 775 €8 702 €---
1514 548 €5 289 €3 503 €9 259 €---
1614 839 €5 008 €3 222 €9 831 €---
1715 136 €4 717 €2 931 €10 418 €---
1815 439 €4 417 €2 631 €11 022 €---
1915 747 €4 105 €2 319 €11 642 €---
2016 062 €3 783 €1 997 €12 279 €---
2116 384 €3 450 €1 664 €12 933 €---
2216 711 €3 105 €1 319 €13 606 €---
2317 045 €2 749 €963 €14 297 €---
2417 386 €2 380 €594 €15 007 €---
2517 734 €1 998 €212 €15 736 €---
TOTAL353 154 €186 251 €95 173 €166 903 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 903 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 315 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 315 €-6 420 €+8 735 €
2+2 315 €0 €+2 315 €
3+2 315 €0 €+2 315 €
4+2 315 €0 €+2 315 €
5+2 315 €0 €+2 315 €
6+2 315 €0 €+2 315 €
7+2 315 €+678 €+1 637 €
8+2 315 €+1 696 €+619 €
9+2 315 €+1 839 €+476 €
10+2 315 €+1 985 €+330 €
11+2 315 €+2 135 €+180 €
12+2 315 €+2 290 €+25 €
13+2 315 €+2 448 €-133 €
14+2 315 €+2 611 €-296 €
15+2 315 €+2 778 €-463 €
16+2 315 €+2 949 €-634 €
17+2 315 €+3 126 €-811 €
18+2 315 €+3 307 €-992 €
19+2 315 €+3 493 €-1 178 €
20+2 315 €+3 684 €-1 369 €
21+2 315 €+3 880 €-1 565 €
22+2 315 €+4 082 €-1 767 €
23+2 315 €+4 289 €-1 974 €
24+2 315 €+4 502 €-2 187 €
25+2 315 €+4 721 €-2 406 €
Total+57 875 €+50 071 €+7 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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