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Maison de ville 4 pièces 96 m²

VilleGarons (30)
Surface96m²
Coût Total156 440€
Loyer Annuel12 828€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 031,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ ORPI Maison de type 4, Garons

Orpi vous propose sur GARONS, une maison de 96m², le bien comprend une entrée ouvrant sur une grande pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte. À l'étage, vous trouverez trois chambres. Une cave en rez-de-chaussée complète le bien. Des travaux sont a prévoir. 👉 Affaire à saisir rapidement ! 📞 Contactez Orpi pour plus d'informations. Référence agence : 4602 Référence annonce : 1E4S-DH7-NWM Date de réalisation du diagnostic : 04/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 3270 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Garons
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30128
Coordonnées : 43.769417, 4.428576
Total : 156 440€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 49 520€
Valeur du bien : 148 520€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.14€ - 13.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12828€/an
Fourchette totale : 877€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 10525€ - 15635€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 662,26 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 576 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-156 576€ (-61.3%)
Marge achat-revente :99 136€ (38.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 268,44€
Coût de l'assurance :13 688,50€
Taxe foncière : 1 282,79€/an
Soit par mois : 106,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 068,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :130,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état à assumer comme mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 45 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - Salon avec murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et réfection de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 520 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:4 600€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 10 m² × 30€/m² = 300€ + Plomberie et électricité: 2000€ (incluant main d'œuvre) = 2300€
  • Salon:3 900€
    Rafraîchissement salon: Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€ + Électricité: 600€ (incluant main d'œuvre) = 1950€
  • Chambres:3 420€
    Rafraîchissement 3 chambres: Peinture 37 m² × 30€/m² = 1110€ + Électricité: 600€ (incluant main d'œuvre) = 1710€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 828 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 804 €
Revenus locatifs : +12 828 €
Charges déductibles : -56 804 €
Résultat foncier Année 1 : -43 976 €(Déficit de 43 976 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 576 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 284 €/an
Revenus locatifs : +12 828 €
Charges déductibles : -7 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22575.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 828 €56 809 €5 459 €-43 981 €21 400 €22 581 €22 581 €
213 084 €7 146 €5 316 €5 938 €--16 643 €
313 346 €6 999 €5 169 €6 347 €--10 296 €
413 613 €6 846 €5 016 €6 767 €--3 529 €
513 885 €6 688 €4 857 €7 198 €---
614 163 €6 524 €4 693 €7 639 €---
714 446 €6 354 €4 524 €8 092 €---
814 735 €6 178 €4 348 €8 557 €---
915 030 €5 996 €4 165 €9 034 €---
1015 331 €5 807 €3 976 €9 524 €---
1115 637 €5 611 €3 781 €10 026 €---
1215 950 €5 409 €3 578 €10 541 €---
1316 269 €5 199 €3 368 €11 070 €---
1416 594 €4 981 €3 151 €11 613 €---
1516 926 €4 756 €2 926 €12 170 €---
1617 265 €4 523 €2 692 €12 742 €---
1717 610 €4 281 €2 451 €13 329 €---
1817 962 €4 031 €2 200 €13 931 €---
1918 321 €3 772 €1 941 €14 550 €---
2018 688 €3 503 €1 673 €15 185 €---
2119 062 €3 225 €1 394 €15 837 €---
2219 443 €2 936 €1 106 €16 506 €---
2319 832 €2 638 €808 €17 194 €---
2420 228 €2 329 €498 €17 900 €---
2520 633 €2 008 €178 €18 625 €---
TOTAL410 881 €174 547 €79 268 €236 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 694 €-6 420 €+9 114 €
2+2 694 €0 €+2 694 €
3+2 694 €0 €+2 694 €
4+2 694 €0 €+2 694 €
5+2 694 €+1 101 €+1 593 €
6+2 694 €+2 292 €+402 €
7+2 694 €+2 428 €+266 €
8+2 694 €+2 567 €+127 €
9+2 694 €+2 710 €-16 €
10+2 694 €+2 857 €-163 €
11+2 694 €+3 008 €-314 €
12+2 694 €+3 162 €-468 €
13+2 694 €+3 321 €-627 €
14+2 694 €+3 484 €-790 €
15+2 694 €+3 651 €-957 €
16+2 694 €+3 823 €-1 129 €
17+2 694 €+3 999 €-1 305 €
18+2 694 €+4 179 €-1 485 €
19+2 694 €+4 365 €-1 671 €
20+2 694 €+4 555 €-1 861 €
21+2 694 €+4 751 €-2 057 €
22+2 694 €+4 952 €-2 258 €
23+2 694 €+5 158 €-2 464 €
24+2 694 €+5 370 €-2 676 €
25+2 694 €+5 587 €-2 893 €
Total+67 350 €+70 900 €+-3 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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