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Maison à vendre

VilleBouillé-courdault, Damvix, Liez, Maillezais, Maillé, Mazeau, Oulmes, Saint-pierre-le-vieux, Saint-sigismond (85)
Surface94m²
Coût Total107 278€
Loyer Annuel9 687€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 850 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 019,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

A RIVES D'AUTISE, Beau potentiel pour cette maison en pierre d'environ 94 m² habitable qui se compose comme suit : Au rez-de-chaussée : Entrée, cuisine, séjour, arrière-cuisine, salle d'eau avec WC. A l'étage : Deux chambres, bureau et salle d'eau avec WC. Dépendance attenante et greniers aménageables. Travaux à prévoir : isolation, chauffage et rafraichissement global. Vous trouverez également de nombreuses autres dépendances. Le tout sur un terrain d'environ 1 073 m².

Ville : Bouillé-courdault, Damvix, Liez, Maillezais, Maillé, Mazeau, Oulmes, Saint-pierre-le-vieux, Saint-sigismond
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.395067, -0.667364
Total : 107 278€
Prix d'acquisition : 95 850€
Travaux : 3 760€
Valeur du bien : 99 610€
Frais de notaire : 7 668€
Coût estimé : 7 668€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 807€/mois
Loyer annuel estimé : 9687€/an
Fourchette totale : 657€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7887€ - 11898€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,14 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 037 €
Prix d'achat :95 850 €
Décote à l'achat :-7 187€ (-7.0%)
Marge achat-revente :-4 241€ (-4.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 278€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 839,69€
Coût de l'assurance :9 386,83€
Taxe foncière : 968,69€/an
Soit par mois : 80,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 760 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 760€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 760€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 760€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 807 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 687 €/an
Calcul : 807 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 278 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 812 €
Revenus locatifs : +9 687 €
Charges déductibles : -8 812 €
Résultat foncier Année 1 : 875 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 052 €/an
Revenus locatifs : +9 687 €
Charges déductibles : -5 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 635 €/an
Prix d'achat du bien : 95 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 303 €(65% de 95 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 266 €/an
Calcul : 62 303 € × 3,636% = 2 266 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 687 €8 815 €3 711 €872 €---
29 881 €4 958 €3 614 €4 923 €---
310 078 €4 857 €3 513 €5 221 €---
410 280 €4 753 €3 409 €5 527 €---
510 485 €4 645 €3 301 €5 840 €---
610 695 €4 533 €3 189 €6 162 €---
710 909 €4 418 €3 073 €6 491 €---
811 127 €4 298 €2 954 €6 830 €---
911 350 €4 174 €2 829 €7 176 €---
1011 577 €4 045 €2 701 €7 532 €---
1111 808 €3 912 €2 568 €7 897 €---
1212 044 €3 774 €2 430 €8 271 €---
1312 285 €3 631 €2 287 €8 654 €---
1412 531 €3 483 €2 139 €9 048 €---
1512 782 €3 330 €1 986 €9 452 €---
1613 037 €3 171 €1 827 €9 866 €---
1713 298 €3 007 €1 663 €10 291 €---
1813 564 €2 837 €1 493 €10 727 €---
1913 835 €2 661 €1 317 €11 174 €---
2014 112 €2 479 €1 134 €11 633 €---
2114 394 €2 290 €946 €12 105 €---
2214 682 €2 094 €750 €12 588 €---
2314 976 €1 892 €547 €13 084 €---
2415 275 €1 682 €338 €13 593 €---
2515 581 €1 465 €121 €14 116 €---
TOTAL310 276 €91 204 €53 840 €219 072 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 034 €+261 €+1 773 €
2+2 034 €+1 477 €+557 €
3+2 034 €+1 566 €+468 €
4+2 034 €+1 658 €+376 €
5+2 034 €+1 752 €+282 €
6+2 034 €+1 849 €+185 €
7+2 034 €+1 947 €+87 €
8+2 034 €+2 049 €-15 €
9+2 034 €+2 153 €-119 €
10+2 034 €+2 260 €-226 €
11+2 034 €+2 369 €-335 €
12+2 034 €+2 481 €-447 €
13+2 034 €+2 596 €-562 €
14+2 034 €+2 714 €-680 €
15+2 034 €+2 836 €-802 €
16+2 034 €+2 960 €-926 €
17+2 034 €+3 087 €-1 053 €
18+2 034 €+3 218 €-1 184 €
19+2 034 €+3 352 €-1 318 €
20+2 034 €+3 490 €-1 456 €
21+2 034 €+3 631 €-1 597 €
22+2 034 €+3 776 €-1 742 €
23+2 034 €+3 925 €-1 891 €
24+2 034 €+4 078 €-2 044 €
25+2 034 €+4 235 €-2 201 €
Total+50 850 €+65 722 €+-14 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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