Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface64m²
Coût Total196 620€
Loyer Annuel16 752€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 171,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/8 étage, Ascenseur, Cave, 1 chambre, 1 parking: Garage, Balcon, 2 terrasses, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone

Situé au dernier étage d'un immeuble, découvrez ce spacieux 2 pièces de 64 m² loi Carrez, bénéficiant de beaux volumes, de nombreux rangements et surtout de généreux espaces extérieurs.

L'appartement se compose d'un agréable espace de vie et dispose de nombreux placards ainsi que d'un espace cagibi, offrant une capacité de rangement appréciable au quotidien.

À l'extérieur, vous profiterez d'une grande terrasse de plus de 20 m² exposée Sud-Ouest, idéale pour profiter des beaux jours et des couchers de soleil, ainsi que d'un balcon de 5,5 m².

Sa situation légèrement en hauteur lui permet de bénéficier d'un environnement ouvert et de vues dégagées : d'un côté, une vue en surplomb sur la ville et, de l'autre, un environnement plus verdoyant composé de forêts et de collines.

Un garage fermé en sous-sol ainsi qu'une cave complètent ce bien. À proximité des petits commerces, de l'école et des commodités du quotidien, cet appartement combine de beaux volumes, des extérieurs rares et un environnement offrant à la fois une ouverture sur la ville et la nature.

Les atouts : Dernier étage - 64 m² loi Carrez Grande terrasse de + de 20 m² exposée Sud-Ouest - Balcon de 5,5 m² Nombreux rangements et cagibi Vue dégagée sur la ville - Vue sur les collines et la forêt Garage fermé en sous-sol - Cave École, commerces et commodités à proximité

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.739970, 7.303248
Total : 196 620€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 185 500€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1396€/mois
Loyer annuel estimé : 16752€/an
Fourchette totale : 1096€ - 1778€/mois
Fourchette annuelle : 13151€ - 21340€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 850 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 400 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+20 600€ (+17.4%)
Marge achat-revente :-78 220€ (-66.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 066,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 627,72€
Coût de l'assurance :23 594,40€
Taxe foncière : 1 675,23€/an
Soit par mois : 139,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 396,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :190,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 752 €/an
Calcul : 1 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 973 €
Revenus locatifs : +16 752 €
Charges déductibles : -55 973 €
Résultat foncier Année 1 : -39 221 €(Déficit de 39 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 473 €/an
Revenus locatifs : +16 752 €
Charges déductibles : -9 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17820.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 752 €55 979 €6 860 €-39 227 €21 400 €17 827 €17 827 €
217 087 €9 300 €6 681 €7 787 €--10 040 €
317 429 €9 115 €6 496 €8 314 €--1 726 €
417 778 €8 923 €6 304 €8 855 €---
518 133 €8 724 €6 105 €9 409 €---
618 496 €8 518 €5 899 €9 978 €---
718 866 €8 304 €5 685 €10 561 €---
819 243 €8 083 €5 464 €11 160 €---
919 628 €7 854 €5 235 €11 774 €---
1020 021 €7 617 €4 998 €12 404 €---
1120 421 €7 371 €4 752 €13 050 €---
1220 829 €7 116 €4 497 €13 713 €---
1321 246 €6 853 €4 234 €14 393 €---
1421 671 €6 579 €3 960 €15 092 €---
1522 104 €6 296 €3 677 €15 808 €---
1622 546 €6 003 €3 384 €16 543 €---
1722 997 €5 699 €3 080 €17 298 €---
1823 457 €5 385 €2 766 €18 073 €---
1923 926 €5 059 €2 440 €18 868 €---
2024 405 €4 721 €2 102 €19 684 €---
2124 893 €4 371 €1 752 €20 522 €---
2225 391 €4 009 €1 390 €21 382 €---
2325 899 €3 634 €1 015 €22 265 €---
2426 417 €3 245 €626 €23 171 €---
2526 945 €2 843 €224 €24 102 €---
TOTAL536 580 €211 603 €99 628 €324 977 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 518 €-6 420 €+9 938 €
2+3 518 €0 €+3 518 €
3+3 518 €0 €+3 518 €
4+3 518 €+2 138 €+1 380 €
5+3 518 €+2 823 €+695 €
6+3 518 €+2 993 €+525 €
7+3 518 €+3 168 €+350 €
8+3 518 €+3 348 €+170 €
9+3 518 €+3 532 €-14 €
10+3 518 €+3 721 €-203 €
11+3 518 €+3 915 €-397 €
12+3 518 €+4 114 €-596 €
13+3 518 €+4 318 €-800 €
14+3 518 €+4 527 €-1 009 €
15+3 518 €+4 742 €-1 224 €
16+3 518 €+4 963 €-1 445 €
17+3 518 €+5 189 €-1 671 €
18+3 518 €+5 422 €-1 904 €
19+3 518 €+5 660 €-2 142 €
20+3 518 €+5 905 €-2 387 €
21+3 518 €+6 156 €-2 638 €
22+3 518 €+6 415 €-2 897 €
23+3 518 €+6 679 €-3 161 €
24+3 518 €+6 951 €-3 433 €
25+3 518 €+7 231 €-3 713 €
Total+87 950 €+97 493 €+-9 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →