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Détails du bien

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface54
Coût Total106 500
Loyer Annuel8 195
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 925,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BEZIERS quartier centre Historique appartement de type T2 de 53.70 m² en Loi Carrez; au 1er étage d'une petite copropriété de 6 logements, et surtout au calme et avec une vue dégagée ! L'appartement est en parti rénové, les murs sont plaqués, électricité avancée, les menuiseries en double vitrage, mezzanine.. Une visite s'impose ! Il se compose d'une entrée qui dessert une sdd/wc, un bureau ou chambre de 7 m², une mezzanine de 8 m² , un séjour de 30 m² qui donne sur une terrasse de 8 m² avec une vue dégagée ! L'avantage d'habiter dans ce quartier en plein centre historique de Béziers, c'est de profiter d'un cadre de vie animé et convivial, à deux pas de tout : des commerces, des marchés, des boutiques, des cafés, des restaurants, des services, des transports des écoles..Aussi de profiter du patrimoine et architecture historique avec des façades anciennes, des ruelles pittoresques, d'une cadre chargé d'histoire et d'authenticité ! et sans compter sur la qualité de vie méditerranéen doux et ensoleillé, proche de différentes plages pour profiter des moments privilégiés ! Idéal résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif.Charges annuelles : €/an environ avec la consommation d'eau froide.. Nombre de lots :154 Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : DPE vierge. A visiter sans tarder !

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Total : 106 500
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 52 500
Valeur du bien : 102 500
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8195€/an
Fourchette totale : 545€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6544€ - 10263€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 400,39
Coût de l'assurance :9 318,75
Taxe foncière : 819,53€/an
Soit par mois : 68,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries extérieures si nécessaire, en s'assurant qu'elles sont en bon état et conformes aux normes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si le modèle actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et finitions.
Quantité: 30 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace en rénovation avec murs nus et sol abîmé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500(972 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 195 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 500 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 246
Revenus locatifs : +8 195
Charges déductibles : -57 246
Résultat foncier Année 1 : -49 051(Déficit de 49 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 651
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 746 €/an
Revenus locatifs : +8 195
Charges déductibles : -4 746
Résultat foncier Années 2+ : 3 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27650.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 19557 2493 557-49 05421 400 €27 654 €27 654 €
28 3594 6553 4633 704--23 950 €
38 5264 5573 3653 970--19 980 €
48 6974 4563 2634 241--15 739 €
58 8714 3513 1584 520--11 219 €
69 0484 2423 0504 806--6 413 €
79 2294 1302 9385 099--1 314 €
89 4144 0142 8225 400---
99 6023 8942 7025 708---
109 7943 7702 5786 024---
119 9903 6422 4506 348---
1210 1903 5092 3176 681---
1310 3943 3722 1807 022---
1410 6013 2302 0387 372---
1510 8133 0831 8917 730---
1611 0302 9311 7398 099---
1711 2502 7741 5828 476---
1811 4752 6111 4198 864---
1911 7052 4431 2519 261---
2011 9392 2701 0779 669---
2112 1782 09089710 088---
2212 4211 90471110 518---
2312 6701 71151910 958---
2412 9231 51232011 411---
2513 1821 30611411 875---
TOTAL262 497133 70751 400128 78921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 789
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 721-6 420+8 141
2+1 7210+1 721
3+1 7210+1 721
4+1 7210+1 721
5+1 7210+1 721
6+1 7210+1 721
7+1 7210+1 721
8+1 721+1 226+495
9+1 721+1 712+9
10+1 721+1 807-86
11+1 721+1 904-183
12+1 721+2 004-283
13+1 721+2 107-386
14+1 721+2 211-490
15+1 721+2 319-598
16+1 721+2 430-709
17+1 721+2 543-822
18+1 721+2 659-938
19+1 721+2 778-1 057
20+1 721+2 901-1 180
21+1 721+3 026-1 305
22+1 721+3 155-1 434
23+1 721+3 288-1 567
24+1 721+3 423-1 702
25+1 721+3 563-1 842
Total+43 025+38 637+4 388
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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