Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble de rapports avec plusieurs appartements

Bien expiré
VillePortes-en-Valdaine (26)
Surface500m²
Coût Total571 400€
Loyer Annuel55 650€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+1 207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 500 m², 6 pièces, Orientation sud, 300 m² de terrain, Cuisine séparée, Interphone, Climatisation, Accès handicapé, Parquet, Cuisine séparée

Immeuble de rapports avec plusieurs appartements Sur un terrain d'environ 500m2, dont 350m2 clôturé, venez découvrir ce bel immeuble à fort rendement locatif, situé à portes en valdaine, commune à proximité des axes touristiques de la région.

Il propose 4 logements actifs, et tous loués, rapportant à ce jour environ 2625euros/mois de revenus.

En plus de cela, il reste la possibilité de faire un logement supplémentaire, et le bien dispose d'une salle de réception en sous sol qui peut génèrer environ 8000euros/an

À visiter rapidement

Réf Tn 520

Ville : Portes-en-Valdaine
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26160
Coordonnées : 44.532199, 4.906858
Total : 571 400€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 85 400€
Valeur du bien : 535 400€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 13.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 4637€/mois
Loyer annuel estimé : 55650€/an
Fourchette totale : 3289€ - 6539€/mois
Fourchette annuelle : 39467€ - 78469€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 13.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 869,59 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :934 793 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-484 793€ (-51.9%)
Marge achat-revente :363 393€ (38.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :571 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 799,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :166,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 966,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :268 492,12€
Coût de l'assurance :49 997,50€
Taxe foncière : 5 565,00€/an
Soit par mois : 463,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 637,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 430,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 207,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE D - Immeuble avec plusieurs appartements - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE D - Immeuble avec plusieurs appartements - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 3 chauffe-eaux pour 3 appartements
Raison: DPE D - Immeuble avec plusieurs appartements - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète pour 3 appartements
Raison: État 4/5 présumé - Cuisine à rafraîchir pour améliorer l'attractivité locative
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète pour 3 appartements
Raison: État 4/5 présumé - Salle de bain à rafraîchir pour améliorer l'attractivité locative
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtements de sol (parquet ou stratifié) dans les chambres des 3 appartements
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - Amélioration de l'esthétique et du confort des chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les chambres des 3 appartements
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'attractivité locative
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans les appartements
Quantité: 1 tableau électrique pour 3 appartements
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 400 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Installation d'une chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:11 500€
    Remplacement de 10 fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:12 000€
    Installation de 3 chauffe-eaux thermodynamiques: 3 chauffe-eaux × 4000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète de 3 cuisines: 3 cuisines × 8000€ = 24000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète de 3 salles de bain: 3 salles de bain × 8000€ = 24000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de revêtement de sol dans 30 m²: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portes-en-Valdaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 650 €/an
Calcul : 4 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 571 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 578 €
Revenus locatifs : +55 650 €
Charges déductibles : -111 578 €
Résultat foncier Année 1 : -55 928 €(Déficit de 55 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 528 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 178 €/an
Revenus locatifs : +55 650 €
Charges déductibles : -26 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34527.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 650 €111 596 €18 631 €-55 946 €21 400 €34 546 €34 546 €
256 763 €25 695 €18 130 €31 068 €--3 478 €
357 898 €25 177 €17 612 €32 722 €---
459 056 €24 641 €17 076 €34 415 €---
560 237 €24 088 €16 523 €36 150 €---
661 442 €23 516 €15 951 €37 926 €---
762 671 €22 924 €15 360 €39 747 €---
863 924 €22 313 €14 749 €41 611 €---
965 203 €21 682 €14 117 €43 521 €---
1066 507 €21 029 €13 464 €45 478 €---
1167 837 €20 355 €12 790 €47 482 €---
1269 194 €19 658 €12 093 €49 536 €---
1370 578 €18 937 €11 373 €51 640 €---
1471 989 €18 193 €10 628 €53 796 €---
1573 429 €17 423 €9 858 €56 006 €---
1674 898 €16 628 €9 063 €58 269 €---
1776 395 €15 806 €8 241 €60 589 €---
1877 923 €14 957 €7 392 €62 967 €---
1979 482 €14 079 €6 514 €65 403 €---
2081 072 €13 171 €5 606 €67 900 €---
2182 693 €12 234 €4 669 €70 459 €---
2284 347 €11 264 €3 700 €73 082 €---
2386 034 €10 263 €2 698 €75 771 €---
2487 754 €9 228 €1 663 €78 527 €---
2589 510 €8 158 €593 €81 352 €---
TOTAL1 782 486 €543 015 €268 492 €1 239 471 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 239 471 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 686 €-6 420 €+18 106 €
2+11 686 €0 €+11 686 €
3+11 686 €+8 773 €+2 913 €
4+11 686 €+10 325 €+1 361 €
5+11 686 €+10 845 €+841 €
6+11 686 €+11 378 €+308 €
7+11 686 €+11 924 €-238 €
8+11 686 €+12 483 €-797 €
9+11 686 €+13 056 €-1 370 €
10+11 686 €+13 643 €-1 957 €
11+11 686 €+14 245 €-2 559 €
12+11 686 €+14 861 €-3 175 €
13+11 686 €+15 492 €-3 806 €
14+11 686 €+16 139 €-4 453 €
15+11 686 €+16 802 €-5 116 €
16+11 686 €+17 481 €-5 795 €
17+11 686 €+18 177 €-6 491 €
18+11 686 €+18 890 €-7 204 €
19+11 686 €+19 621 €-7 935 €
20+11 686 €+20 370 €-8 684 €
21+11 686 €+21 138 €-9 452 €
22+11 686 €+21 925 €-10 239 €
23+11 686 €+22 731 €-11 045 €
24+11 686 €+23 558 €-11 872 €
25+11 686 €+24 406 €-12 720 €
Total+292 150 €+371 841 €+-79 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →