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Appartement à vendre

VilleÉchirolles (38)
Surface87m²
Coût Total141 050€
Loyer Annuel11 540€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 091,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Exposition ouest

Situé sur la commune de Echirolles 38130, secteur les granges. 1 Allée des Vosges Proche des commodités (transports, commerces..) Dans une copropriété des années 70, venez découvrir ce t4 situé au 2ème et dernier étage. Il se compose d'un spacieux séjour, exposé Ouest avec accès direct sur la terrasse de 14m², cuisine avec loggia, cellier, 3 chambres, un dressing de 4.27m² , une salle de bain, un WC séparé. Charges trimestrielles : 490euros (chauffage urbain; entretien, eau chaude/froide). Un garage en sous sol vient compléter le bien.

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.156101, 5.727123
Total : 141 050€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 38 450€
Valeur du bien : 133 450€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11540€/an
Fourchette totale : 755€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 9056€ - 14705€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 575 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-11 575€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-34 475€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 526,24€
Coût de l'assurance :12 341,88€
Taxe foncière : 1 154,01€/an
Soit par mois : 96,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,33€/mois
Soit par an : 1 959,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 961,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage urbain actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 450 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 900€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (zone urbaine, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 540 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 050 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 960 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 792 €
Revenus locatifs : +11 540 €
Charges déductibles : -46 792 €
Résultat foncier Année 1 : -35 252 €(Déficit de 35 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 852 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 342 €/an
Revenus locatifs : +11 540 €
Charges déductibles : -8 342 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13852.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 540 €46 797 €4 739 €-35 257 €21 400 €13 857 €13 857 €
211 771 €8 221 €4 613 €3 550 €--10 307 €
312 006 €8 091 €4 483 €3 915 €--6 392 €
412 246 €7 956 €4 349 €4 290 €--2 101 €
512 491 €7 817 €4 209 €4 674 €---
612 741 €7 673 €4 065 €5 068 €---
712 996 €7 524 €3 916 €5 472 €---
813 256 €7 369 €3 762 €5 887 €---
913 521 €7 210 €3 602 €6 311 €---
1013 791 €7 045 €3 437 €6 747 €---
1114 067 €6 874 €3 266 €7 193 €---
1214 349 €6 697 €3 089 €7 652 €---
1314 636 €6 514 €2 907 €8 121 €---
1414 928 €6 325 €2 718 €8 603 €---
1515 227 €6 130 €2 522 €9 097 €---
1615 531 €5 927 €2 319 €9 604 €---
1715 842 €5 718 €2 110 €10 124 €---
1816 159 €5 501 €1 893 €10 658 €---
1916 482 €5 277 €1 669 €11 205 €---
2016 812 €5 045 €1 437 €11 767 €---
2117 148 €4 805 €1 198 €12 343 €---
2217 491 €4 557 €949 €12 934 €---
2317 841 €4 300 €693 €13 540 €---
2418 198 €4 035 €427 €14 163 €---
2518 562 €3 760 €152 €14 802 €---
TOTAL369 633 €197 167 €68 526 €172 466 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-6 420 €+8 843 €
2+2 423 €0 €+2 423 €
3+2 423 €0 €+2 423 €
4+2 423 €0 €+2 423 €
5+2 423 €+772 €+1 651 €
6+2 423 €+1 521 €+902 €
7+2 423 €+1 642 €+781 €
8+2 423 €+1 766 €+657 €
9+2 423 €+1 893 €+530 €
10+2 423 €+2 024 €+399 €
11+2 423 €+2 158 €+265 €
12+2 423 €+2 295 €+128 €
13+2 423 €+2 436 €-13 €
14+2 423 €+2 581 €-158 €
15+2 423 €+2 729 €-306 €
16+2 423 €+2 881 €-458 €
17+2 423 €+3 037 €-614 €
18+2 423 €+3 197 €-774 €
19+2 423 €+3 362 €-939 €
20+2 423 €+3 530 €-1 107 €
21+2 423 €+3 703 €-1 280 €
22+2 423 €+3 880 €-1 457 €
23+2 423 €+4 062 €-1 639 €
24+2 423 €+4 249 €-1 826 €
25+2 423 €+4 440 €-2 017 €
Total+60 575 €+51 740 €+8 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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