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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface290
Coût Total488 840
Loyer Annuel30 187
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-287
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 343 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 1 182,76 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pithiviers le vieil à 5 mn de Pithiviers, cet ensemble immobilier est constitué de trois habitations et d'un atelier sur un terrain de 3070m2 clos (possibilité de faire 2 entrées) : -1 maison d'habitation de 153m2 hab : 3 chambres 2 SDE,2 WC ,cuisine , salon, salle à manger -1 maison d'habitation de 144m2 hab. 2 chambres (possibilité trois), piscine 15 x 6m pièce de vie de 81m2 -1 F2 40m2

  • 1 atelier de 150m2 avec possibilité de le transformer en 2 habitations Cette propriété est idéal pour un investissement à but locatif (peu de remise à niveau pour mettre à la location), notamment pour faire un gite grande contenance ou des chambres d'hôtes. Ce bien est aussi idéal pour un artisan qui souhaiterait avoir son atelier à côté de son habitation mais ce bien pourrait aussi convenir à une profession libérale du domaine médical ou autres. Cet ensemble offre vraiment de nombreuses possibilités. Par ailleurs, les écoles et le centre bourg et ses commerces sont à 2 km, les zones d'activités sont à 5 km. La région parisienne est à 1h15, la sortie autoroutière est à 10mn seulement.

Réf. 23629 Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Réf. 23629

Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.169920, 2.246200
Total : 488 840
Prix d'acquisition : 343 000
Travaux : 118 400
Valeur du bien : 461 400
Frais de notaire : 27 440
Coût estimé : 27 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2516€/mois
Loyer annuel estimé : 30187€/an
Fourchette totale : 2047€ - 3092€/mois
Fourchette annuelle : 24560€ - 37103€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :488 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 408,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :142,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 550,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :233 589,73
Coût de l'assurance :42 773,50
Taxe foncière : 3 018,70€/an
Soit par mois : 251,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 515,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 802,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 36 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 290 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 290 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des poutres apparentes
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques - mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 290 m²
Raison: Normes de plomberie - assurer la sécurité et la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :118 400(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:46 800
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1300€ = 46800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:17 400
    Isolation toiture/combles: 290 m² × 60€/m² = 17400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Plomberie générale:2 900
    Mise aux normes plomberie: 290 m² × 10€/m² = 2900€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 77 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 187 €/an
Calcul : 2 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 488 840 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 711 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 118 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 296
Revenus locatifs : +30 187
Charges déductibles : -139 296
Résultat foncier Année 1 : -109 109(Déficit de 109 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 896 €/an
Revenus locatifs : +30 187
Charges déductibles : -20 896
Résultat foncier Années 2+ : 9 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87709.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 343 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 222 950(65% de 343 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 107 €/an
Calcul : 222 950 € × 3,636% = 8 107
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 187139 31216 182-109 12521 400 €87 725 €87 725 €
230 79120 47915 75010 312--77 413 €
331 40720 03215 30211 375--66 039 €
432 03519 56914 84012 465--53 573 €
532 67519 09114 36213 584--39 989 €
633 32918 59713 86714 732--25 257 €
733 99518 08513 35615 910--9 347 €
834 67517 55712 82717 119---
935 36917 01012 28018 359---
1036 07616 44511 71519 632---
1136 79815 86011 13120 938---
1237 53415 25610 52622 278---
1338 28414 6319 90123 654---
1439 05013 9859 25525 066---
1539 83113 3168 58726 515---
1640 62812 6257 89628 002---
1741 44011 9117 18129 529---
1842 26911 1726 44331 097---
1943 11410 4085 67932 706---
2043 9779 6184 88934 358---
2144 8568 8024 07236 055---
2245 7537 9573 22837 796---
2346 6687 0842 35439 585---
2447 6026 1811 45141 421---
2548 5545 24751843 307---
TOTAL966 899470 231233 590496 66821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 668
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 339-6 420+12 759
2+6 3390+6 339
3+6 3390+6 339
4+6 3390+6 339
5+6 3390+6 339
6+6 3390+6 339
7+6 3390+6 339
8+6 339+2 332+4 007
9+6 339+5 508+831
10+6 339+5 889+450
11+6 339+6 281+58
12+6 339+6 683-344
13+6 339+7 096-757
14+6 339+7 520-1 181
15+6 339+7 954-1 615
16+6 339+8 401-2 062
17+6 339+8 859-2 520
18+6 339+9 329-2 990
19+6 339+9 812-3 473
20+6 339+10 307-3 968
21+6 339+10 816-4 477
22+6 339+11 339-5 000
23+6 339+11 875-5 536
24+6 339+12 426-6 087
25+6 339+12 992-6 653
Total+158 475+149 000+9 475
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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