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Maison Coust 104 m² T-3 à vendre, 77 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleCoust (18)
Surface104m²
Coût Total101 474€
Loyer Annuel7 591€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1
Prix : 77 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 740,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 pièces, Surface 104 m², 2 chambres, 1 salle de bain/eau, Terrain 4 773 m², Séjour 26 m², Grenier, Cheminée, Cave à vin, Chauffage individuel, Électricité, Double vitrage, Garage, Dépendance, Cave, Avec jardin privatif, 1 place de parking, Fosse septique

77 000 €

Ville : Coust
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18210
Coordonnées : 46.000000, 2.000000
Total : 101 474€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 18 314€
Valeur du bien : 95 314€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7591€/an
Fourchette totale : 497€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 5970€ - 9652€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 474€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :29,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 437,47€
Coût de l'assurance :8 878,97€
Taxe foncière : 759,06€/an
Soit par mois : 63,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les pièces sans photos
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les pièces sans photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 314 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 164€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€, Main d'œuvre: 4€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:0€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 0€
  • Revêtement sol - Chambres:1 500€
    Revêtement sol (parquet ou stratifié): 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain:0€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation cuisine:0€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 20000€, Main d'œuvre: 0€
  • Revêtement sol - Salon:2 250€
    Revêtement sol (parquet ou stratifié): 30 m² × 75€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coust (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 591 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 474 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 314 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 905 €
Revenus locatifs : +7 591 €
Charges déductibles : -22 905 €
Résultat foncier Année 1 : -15 314 €(Déficit de 15 314 €)
Imputable sur revenu global : 15 314 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 591 €/an
Revenus locatifs : +7 591 €
Charges déductibles : -4 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 000 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 591 €22 908 €3 480 €-15 318 €15 318 €--
27 742 €4 503 €3 389 €3 240 €---
37 897 €4 408 €3 294 €3 489 €---
48 055 €4 310 €3 196 €3 745 €---
58 216 €4 208 €3 094 €4 008 €---
68 381 €4 103 €2 989 €4 277 €---
78 548 €3 994 €2 880 €4 554 €---
88 719 €3 882 €2 767 €4 838 €---
98 894 €3 765 €2 651 €5 129 €---
109 071 €3 644 €2 530 €5 427 €---
119 253 €3 519 €2 405 €5 734 €---
129 438 €3 390 €2 275 €6 048 €---
139 627 €3 256 €2 141 €6 371 €---
149 819 €3 117 €2 003 €6 702 €---
1510 016 €2 973 €1 859 €7 042 €---
1610 216 €2 825 €1 710 €7 391 €---
1710 420 €2 671 €1 556 €7 750 €---
1810 629 €2 511 €1 397 €8 117 €---
1910 841 €2 346 €1 232 €8 495 €---
2011 058 €2 176 €1 061 €8 882 €---
2111 279 €1 999 €885 €9 280 €---
2211 505 €1 816 €701 €9 689 €---
2311 735 €1 626 €512 €10 109 €---
2411 970 €1 430 €316 €10 540 €---
2512 209 €1 227 €113 €10 982 €---
TOTAL243 129 €96 607 €50 437 €146 522 €15 318 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 595 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-4 595 €+6 189 €
2+1 594 €+972 €+622 €
3+1 594 €+1 047 €+547 €
4+1 594 €+1 124 €+470 €
5+1 594 €+1 202 €+392 €
6+1 594 €+1 283 €+311 €
7+1 594 €+1 366 €+228 €
8+1 594 €+1 451 €+143 €
9+1 594 €+1 539 €+55 €
10+1 594 €+1 628 €-34 €
11+1 594 €+1 720 €-126 €
12+1 594 €+1 814 €-220 €
13+1 594 €+1 911 €-317 €
14+1 594 €+2 011 €-417 €
15+1 594 €+2 113 €-519 €
16+1 594 €+2 217 €-623 €
17+1 594 €+2 325 €-731 €
18+1 594 €+2 435 €-841 €
19+1 594 €+2 548 €-954 €
20+1 594 €+2 665 €-1 071 €
21+1 594 €+2 784 €-1 190 €
22+1 594 €+2 907 €-1 313 €
23+1 594 €+3 033 €-1 439 €
24+1 594 €+3 162 €-1 568 €
25+1 594 €+3 295 €-1 701 €
Total+39 850 €+43 956 €+-4 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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