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Détails du bien

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface81m²
Coût Total222 420€
Loyer Annuel15 804€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 962,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans un secteur très recherché, proche des écoles, commerces et transports, à 5 minutes de la GARE RER D GARGES/ SARCELLES et du centre commercial MY PLACE et du cinéma CGR Sarcelles, VOTRE AGENCE DU VILLAGE vous propose un Grand appartement de type 4 pièces comprenant : Entrée avec placard, cuisine équipée, WC séparés, couloir avec placard, 3 chambres, salle de bains et douche. Avec 1 grand balcon d'angle. Visite possible sur présentation d'un plan de financement ou après étude de dossier d'acquisition. Idéal famille ; Au plus rapide ! Copropriété de 200 lots - dont 145 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3240.00 euros.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Total : 222 420€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 209 700€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1317€/mois
Loyer annuel estimé : 15804€/an
Fourchette totale : 962€ - 1803€/mois
Fourchette annuelle : 11546€ - 21633€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 099,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 164,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 347,17€
Coût de l'assurance :19 461,75€
Taxe foncière : 1 580,43€/an
Soit par mois : 131,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 317,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 300€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 90€/m² = 2700€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€ = 5700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 317 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 804 €/an
Calcul : 1 317 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 580 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 721 €
Revenus locatifs : +15 804 €
Charges déductibles : -63 721 €
Résultat foncier Année 1 : -47 916 €(Déficit de 47 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 021 €/an
Revenus locatifs : +15 804 €
Charges déductibles : -13 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26516.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 804 €63 728 €7 429 €-47 924 €21 400 €26 524 €26 524 €
216 120 €12 830 €7 231 €3 290 €--23 233 €
316 443 €12 626 €7 027 €3 817 €--19 416 €
416 772 €12 414 €6 815 €4 358 €--15 059 €
517 107 €12 195 €6 596 €4 912 €--10 147 €
617 449 €11 969 €6 370 €5 480 €--4 666 €
717 798 €11 735 €6 136 €6 064 €---
818 154 €11 492 €5 894 €6 662 €---
918 517 €11 242 €5 643 €7 275 €---
1018 888 €10 983 €5 384 €7 905 €---
1119 265 €10 715 €5 116 €8 551 €---
1219 651 €10 438 €4 839 €9 213 €---
1320 044 €10 151 €4 552 €9 893 €---
1420 445 €9 854 €4 255 €10 590 €---
1520 853 €9 548 €3 949 €11 306 €---
1621 271 €9 230 €3 631 €12 040 €---
1721 696 €8 902 €3 303 €12 794 €---
1822 130 €8 563 €2 964 €13 567 €---
1922 572 €8 212 €2 613 €14 361 €---
2023 024 €7 849 €2 250 €15 175 €---
2123 484 €7 473 €1 874 €16 011 €---
2223 954 €7 085 €1 486 €16 870 €---
2324 433 €6 683 €1 084 €17 750 €---
2424 922 €6 267 €668 €18 655 €---
2525 420 €5 837 €238 €19 583 €---
TOTAL506 217 €298 020 €107 347 €208 198 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 319 €-6 420 €+9 739 €
2+3 319 €0 €+3 319 €
3+3 319 €0 €+3 319 €
4+3 319 €0 €+3 319 €
5+3 319 €0 €+3 319 €
6+3 319 €0 €+3 319 €
7+3 319 €+419 €+2 900 €
8+3 319 €+1 999 €+1 320 €
9+3 319 €+2 183 €+1 136 €
10+3 319 €+2 371 €+948 €
11+3 319 €+2 565 €+754 €
12+3 319 €+2 764 €+555 €
13+3 319 €+2 968 €+351 €
14+3 319 €+3 177 €+142 €
15+3 319 €+3 392 €-73 €
16+3 319 €+3 612 €-293 €
17+3 319 €+3 838 €-519 €
18+3 319 €+4 070 €-751 €
19+3 319 €+4 308 €-989 €
20+3 319 €+4 553 €-1 234 €
21+3 319 €+4 803 €-1 484 €
22+3 319 €+5 061 €-1 742 €
23+3 319 €+5 325 €-2 006 €
24+3 319 €+5 596 €-2 277 €
25+3 319 €+5 875 €-2 556 €
Total+82 975 €+62 459 €+20 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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