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Achat : Maison Nogent-sur-Marne (94130)

VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface121
Coût Total291 770
Loyer Annuel30 430
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois+775
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 933,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 4139 m² de terrain, Cave

Votre agence "Immo mais pas que" vous propose de découvrir cette charmante maison individuelle située sur la commune de Dissay-sous-Courcillon, offrant un cadre de vie paisible et verdoyant.D’une surface habitable d’environ 121 m², ce bien se compose de 6 pièces, dont 3 chambres, idéales pour accueillir une famille. Vous apprécierez ses volumes agréables ainsi que sa luminosité naturelle, notamment dans le séjour, propice aux moments de convivialité.Implantée sur un terrain généreux de 4 139 m², la propriété bénéficie d’un vaste jardin, parfait pour profiter de l’extérieur, jardiner ou simplement se détendre au calme.Élevée sur 3 niveaux, la maison dispose également d’un sous-sol offrant de belles possibilités de rangement ou d’aménagement complémentaire. Vous trouverez également une salle d’eau, ainsi que deux Wc dont un indépendant.Côté équipements, la maison est dotée d’un chauffage bois et électrique, de menuiseries en Pvc double vitrage et d’un assainissement raccordé au tout-à-l’égout.Cette maison représente une belle opportunité pour les amateurs de tranquillité et d’espace.ACHAT/VENTE Immo mais pas que, 28 Place de l'Hôtel de Ville, 72500 Montval-sur-Loir

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.837100, 2.487970
Nogent-sur-Marne
RER A
Total : 291 770
Prix d'acquisition : 234 000
Travaux : 39 050
Valeur du bien : 273 050
Frais de notaire : 18 720
Coût estimé : 18 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 20.96€/m²/mois
Fourchette : 13.62€ - 32.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 2536€/mois
Loyer annuel estimé : 30430€/an
Fourchette totale : 1648€ - 3903€/mois
Fourchette annuelle : 19771€ - 46833€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 16.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :7 409,59 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :896 560
Prix d'achat :234 000
Décote à l'achat :-662 560 (-73.9%)
Marge achat-revente :604 790€ (67.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 424,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 507,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 708,11
Coût de l'assurance :24 800,45
Taxe foncière : 3 042,95€/an
Soit par mois : 253,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 535,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 761,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :774,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois et électrique
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en PVC par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 121 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si pas de VMC existante
Quantité: 1 système
Raison: Améliore le score DPE modérément
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (environ 12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 050(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:10 890
    Isolation combles: 121 m² × 90€/m² = 10890€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:8 000
    VMC double flux: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:300
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 430 €/an
Calcul : 2 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 770 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 992 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 502
Revenus locatifs : +30 430
Charges déductibles : -52 502
Résultat foncier Année 1 : -22 073(Déficit de 22 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 673
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 452 €/an
Revenus locatifs : +30 430
Charges déductibles : -13 452
Résultat foncier Années 2+ : 16 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 672.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 43052 5129 427-22 08221 400 €682 €682 €
231 03813 2079 17217 831---
331 65912 9448 90918 715---
432 29212 6728 63719 620---
532 93812 3918 35620 547---
633 59712 1018 06621 496---
734 26911 8017 76622 468---
834 95411 4917 45623 463---
935 65311 1717 13624 482---
1036 36610 8406 80525 526---
1137 09310 4996 46426 595---
1237 83510 1456 11027 690---
1338 5929 7815 74628 811---
1439 3649 4045 36929 960---
1540 1519 0144 97931 137---
1640 9548 6124 57732 342---
1741 7738 1964 16233 577---
1842 6097 7673 73234 842---
1943 4617 3233 28836 138---
2044 3306 8652 83037 465---
2145 2176 3912 35638 825---
2246 1215 9021 86740 219---
2347 0435 3961 36141 647---
2447 9844 87483943 110---
2548 9444 33429944 610---
TOTAL974 666275 632135 708699 03421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 699 034
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 390-6 420+12 810
2+6 390+5 145+1 245
3+6 390+5 615+775
4+6 390+5 886+504
5+6 390+6 164+226
6+6 390+6 449-59
7+6 390+6 740-350
8+6 390+7 039-649
9+6 390+7 345-955
10+6 390+7 658-1 268
11+6 390+7 978-1 588
12+6 390+8 307-1 917
13+6 390+8 643-2 253
14+6 390+8 988-2 598
15+6 390+9 341-2 951
16+6 390+9 703-3 313
17+6 390+10 073-3 683
18+6 390+10 452-4 062
19+6 390+10 841-4 451
20+6 390+11 240-4 850
21+6 390+11 648-5 258
22+6 390+12 066-5 676
23+6 390+12 494-6 104
24+6 390+12 933-6 543
25+6 390+13 383-6 993
Total+159 750+209 710+-49 960
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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