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maison vente 5 pieces les brouzils 114m2

VilleBrouzils (85)
Surface114
Coût Total148 940
Loyer Annuel11 775
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 701,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Maison de Village aux Brouzils - Idéal Projet de Rénovation Cette maison de village à rénover offre un potentiel incroyable pour créer le foyer de vos rêves ou deux petit locatifs.

Caractéristiques du Bien :

  • Surface Habitable : 114 m²
  • Surface du Terrain : 276 m²
  • Nombre de Pièces : 5
  • Chambres : 2
  • Nombre d'Étages : 1
  • Exposition : Sud Est
  • État Général : Travaux de rénovation nécessaires

Extérieur :

  • Annexes : 1 garage
  • Parkings : Possibilité de créer des espaces de stationnement

Situation géographique : Idéalement située, cette maison de village est proche de nombreux points d'intérêt :

  • Gare : 4 km
  • Ecole : 3 km
  • Superette : 4 km
  • Médecin : 3 km

Cette propriété représente une opportunité pour les amateurs de projets de rénovation et d'investissent rentable. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et laissez libre cours à votre imagination pour en faire votre havre de paix.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mickaël Jan mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 492964721, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brouzils
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85260
Total : 148 940
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 62 540
Valeur du bien : 142 540
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 8.61€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11775€/an
Fourchette totale : 764€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 9172€ - 15116€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 051,69 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 893
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-153 893 (-65.8%)
Marge achat-revente :84 953€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 275,00
Coût de l'assurance :13 032,25
Taxe foncière : 1 177,46€/an
Soit par mois : 98,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres en état correct mais vieillissant
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rénovation complète
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 540(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 840
    Isolation toiture/combles: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500
    Rénovation complète salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant peinture et mise aux normes électricité, main d'œuvre incluse)
  • Couloir:200
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région des Brouzils (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 775 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 046
Revenus locatifs : +11 775
Charges déductibles : -69 046
Résultat foncier Année 1 : -57 271(Déficit de 57 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 871
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 506 €/an
Revenus locatifs : +11 775
Charges déductibles : -6 506
Résultat foncier Années 2+ : 5 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35871.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 77569 0514 812-57 27621 400 €35 876 €35 876 €
212 0106 3814 6825 629--30 247 €
312 2506 2464 5486 004--24 243 €
412 4956 1084 4096 388--17 855 €
512 7455 9644 2656 781--11 074 €
613 0005 8164 1177 184--3 890 €
713 2605 6633 9647 597---
813 5255 5053 8068 020---
913 7965 3413 6438 454---
1014 0725 1733 4748 899---
1114 3534 9983 2999 355---
1214 6404 8183 1199 822---
1314 9334 6322 93310 301---
1415 2324 4392 74110 792---
1515 5364 2412 54211 296---
1615 8474 0352 33711 812---
1716 1643 8232 12412 341---
1816 4873 6041 90512 883---
1916 8173 3771 67913 440---
2017 1533 1431 44514 010---
2117 4962 9021 20314 595---
2217 8462 65295315 195---
2318 2032 39469515 810---
2418 5672 12742816 440---
2518 9391 85115317 087---
TOTAL377 143174 28469 275202 86021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 860
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 473-6 420+8 893
2+2 4730+2 473
3+2 4730+2 473
4+2 4730+2 473
5+2 4730+2 473
6+2 4730+2 473
7+2 473+1 112+1 361
8+2 473+2 406+67
9+2 473+2 536-63
10+2 473+2 670-197
11+2 473+2 806-333
12+2 473+2 947-474
13+2 473+3 090-617
14+2 473+3 238-765
15+2 473+3 389-916
16+2 473+3 544-1 071
17+2 473+3 702-1 229
18+2 473+3 865-1 392
19+2 473+4 032-1 559
20+2 473+4 203-1 730
21+2 473+4 378-1 905
22+2 473+4 558-2 085
23+2 473+4 743-2 270
24+2 473+4 932-2 459
25+2 473+5 126-2 653
Total+61 825+60 858+967
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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