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Maisons avec four à pain et terrains

Bien expiré
VilleLoupiac (46)
Surface294m²
Coût Total322 900€
Loyer Annuel29 671€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+553€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 000 €
Surface : 294 m²
Prix au m² : 758,5 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 20 minutes au nord de Gourdon et à 15 minutes au sud de Souillac dans le Lot, je vous propose dans une charmante petite commune, cette grande propriété constituée de deux maisons, d'un four à pain restauré et d'environ 2.5 hectares de terres. La grande maison dispose de plusieurs pièces de vie en rez de chaussée, d'une cuisine séparée,de six chambres, d'une salle de bain, d'une salle d'eau, de deux toilettes, d'une cave et d'un garage, ainsi que d'une vaste terrasse. La seconde maison, plus petite est répartie en une pièce de vie avec son insert, une cuisine, une chambre, une buanderie, une salle d'eau, un toilette et un grand garage/ atelier. Environ 2.5 hectares de prairies entourent cette propriété à très fort potentiel qui nécessitera quelques compétences pour lui redonner tout son charme. Vous souhaitez la visiter? Contactez-moi!

Sylvie Faugeras 06.64.91.53.84sylviefaugeras@yahoo.fr https://www.openimmobilier.immo/sylvie-faugeras/1 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr « L'information est consultable sur le site suivant : https://www.georisques.gouv.fr/information-des-acquereurs-et-locataires

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Loupiac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46350
Coordonnées : 44.817810, 1.453010
Total : 322 900€
Prix d'acquisition : 223 000€
Travaux : 82 060€
Valeur du bien : 305 060€
Frais de notaire : 17 840€
Coût estimé : 17 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 294m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2473€/mois
Loyer annuel estimé : 29671€/an
Fourchette totale : 1932€ - 3164€/mois
Fourchette annuelle : 23188€ - 37967€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 575,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :96,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 672,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 675,11€
Coût de l'assurance :29 061,00€
Taxe foncière : 2 967,12€/an
Soit par mois : 247,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 472,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 919,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :553,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 294 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 294 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 294 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la sécurité
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 060 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€
  • Isolation:11 760€
    Isolation toiture/combles: 294 m² × 40€/m² = 11760€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant et peinture: 70 m² × 120€/m² = 8400€
  • Salon:3 000€
    Parquet flottant et peinture: 30 m² × 100€/m² = 3000€
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€
  • Plomberie générale:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loupiac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 671 €/an
Calcul : 2 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 162 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 580 €
Revenus locatifs : +29 671 €
Charges déductibles : -96 580 €
Résultat foncier Année 1 : -66 908 €(Déficit de 66 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 520 €/an
Revenus locatifs : +29 671 €
Charges déductibles : -14 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45508.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 950 €(65% de 223 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 271 €/an
Calcul : 144 950 € × 3,636% = 5 271 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 671 €96 590 €10 400 €-66 919 €21 400 €45 519 €45 519 €
230 265 €14 248 €10 119 €16 016 €--29 502 €
330 870 €13 958 €9 828 €16 912 €--12 590 €
431 487 €13 657 €9 528 €17 830 €---
532 117 €13 347 €9 218 €18 770 €---
632 759 €13 027 €8 897 €19 733 €---
733 415 €12 696 €8 566 €20 719 €---
834 083 €12 354 €8 224 €21 729 €---
934 765 €12 000 €7 871 €22 764 €---
1035 460 €11 635 €7 506 €23 825 €---
1136 169 €11 258 €7 128 €24 911 €---
1236 892 €10 868 €6 739 €26 024 €---
1337 630 €10 466 €6 336 €27 165 €---
1438 383 €10 050 €5 920 €28 333 €---
1539 151 €9 620 €5 491 €29 530 €---
1639 934 €9 176 €5 047 €30 757 €---
1740 732 €8 718 €4 588 €32 014 €---
1841 547 €8 244 €4 115 €33 303 €---
1942 378 €7 755 €3 625 €34 623 €---
2043 225 €7 249 €3 120 €35 976 €---
2144 090 €6 727 €2 597 €37 363 €---
2244 972 €6 187 €2 058 €38 784 €---
2345 871 €5 630 €1 500 €40 241 €---
2446 789 €5 054 €925 €41 734 €---
2547 724 €4 459 €330 €43 265 €---
TOTAL950 379 €334 974 €149 675 €615 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 231 €-6 420 €+12 651 €
2+6 231 €0 €+6 231 €
3+6 231 €0 €+6 231 €
4+6 231 €+1 572 €+4 659 €
5+6 231 €+5 631 €+600 €
6+6 231 €+5 920 €+311 €
7+6 231 €+6 216 €+15 €
8+6 231 €+6 519 €-288 €
9+6 231 €+6 829 €-598 €
10+6 231 €+7 147 €-916 €
11+6 231 €+7 473 €-1 242 €
12+6 231 €+7 807 €-1 576 €
13+6 231 €+8 149 €-1 918 €
14+6 231 €+8 500 €-2 269 €
15+6 231 €+8 859 €-2 628 €
16+6 231 €+9 227 €-2 996 €
17+6 231 €+9 604 €-3 373 €
18+6 231 €+9 991 €-3 760 €
19+6 231 €+10 387 €-4 156 €
20+6 231 €+10 793 €-4 562 €
21+6 231 €+11 209 €-4 978 €
22+6 231 €+11 635 €-5 404 €
23+6 231 €+12 072 €-5 841 €
24+6 231 €+12 520 €-6 289 €
25+6 231 €+12 980 €-6 749 €
Total+155 775 €+184 621 €+-28 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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