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Achat maison

Bien expiré
VillePoiré-sur-Vie (85)
Surface300
Coût Total420 100
Loyer Annuel31 969
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+199
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 500 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 121,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A découvrir chez Enokim. Ensemble immobilier d'environ 300 m2, datant du XIXème siècle sur un terrain de 2000 m2. En rez-de-chaussée vous trouverez une belle salle de réception de 50 m2, une salle à manger, une grande chambre ou salle de jeux, un bureau, une cuisine et une arrière cuisine. A l'étage vous découvrirez 4 belles chambres dont 1 avec une salle de bain, 1 bureau, 1 salle de bains et une grande pièce de jeux qui peut être une chambre. Les combles sont aménageables (d'environ 130m2) Sur un terrain arboré de 2000 m2 se profile une piscine avec abri (au sel) avec un pool house, ainsi que des dépendances en pierres à réhabiliter a votre gout. Garage, atelier et cave. Un appartement de 80 m2 mitoyen complète ce bien. Il se compose d' une cuisine, un salon, 2 chambres et une salle d'eau, Garage. Rentabilité possible. (800 €/mois environ.) Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir sur l'ensemble du bien. Situé à 15 min de la Roche sur Yon. Contact: Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Poiré-sur-Vie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85170
Coordonnées : 46.785200, -1.460190
Total : 420 100
Prix d'acquisition : 336 500
Travaux : 56 680
Valeur du bien : 393 180
Frais de notaire : 26 920
Coût estimé : 26 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2664€/mois
Loyer annuel estimé : 31969€/an
Fourchette totale : 2106€ - 3370€/mois
Fourchette annuelle : 25272€ - 40440€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :420 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 076,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :122,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 198,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 754,01
Coût de l'assurance :36 758,75
Taxe foncière : 3 196,87€/an
Soit par mois : 266,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 664,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 465,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m² (surface des combles aménageables)
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 680(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Combles:5 200
    Isolation combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation légère:2 880
    Peinture chambres: 96 m² × 30€/m² = 2880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 500
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poiré-sur-Vie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 969 €/an
Calcul : 2 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 420 100 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 470 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 366
Revenus locatifs : +31 969
Charges déductibles : -75 366
Résultat foncier Année 1 : -43 397(Déficit de 43 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 997
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 686 €/an
Revenus locatifs : +31 969
Charges déductibles : -18 686
Résultat foncier Années 2+ : 13 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21996.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 725(65% de 336 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 954 €/an
Calcul : 218 725 € × 3,636% = 7 954
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 96975 37914 032-43 41021 400 €22 010 €22 010 €
232 60818 32513 65814 283--7 728 €
333 26017 93913 27215 321---
433 92517 53912 87216 386---
534 60417 12612 45917 478---
635 29616 69812 03118 598---
736 00216 25611 58919 746---
836 72215 79911 13220 923---
937 45615 32610 65822 131---
1038 20614 83610 16923 369---
1138 97014 3309 66324 640---
1239 74913 8079 13925 943---
1340 54413 2658 59827 279---
1441 35512 7058 03828 650---
1542 18212 1267 45830 056---
1643 02611 5266 85931 499---
1743 88610 9066 23932 980---
1844 76410 2655 59834 498---
1945 6599 6024 93536 057---
2046 5728 9164 24937 656---
2147 5048 2073 54039 297---
2248 4547 4732 80640 981---
2349 4236 7142 04742 709---
2450 4115 9291 26244 482---
2551 4205 11745046 302---
TOTAL1 023 966376 114202 754647 85121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 647 851
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 713-6 420+13 133
2+6 7130+6 713
3+6 713+2 278+4 435
4+6 713+4 916+1 797
5+6 713+5 243+1 470
6+6 713+5 579+1 134
7+6 713+5 924+789
8+6 713+6 277+436
9+6 713+6 639+74
10+6 713+7 011-298
11+6 713+7 392-679
12+6 713+7 783-1 070
13+6 713+8 184-1 471
14+6 713+8 595-1 882
15+6 713+9 017-2 304
16+6 713+9 450-2 737
17+6 713+9 894-3 181
18+6 713+10 350-3 637
19+6 713+10 817-4 104
20+6 713+11 297-4 584
21+6 713+11 789-5 076
22+6 713+12 294-5 581
23+6 713+12 813-6 100
24+6 713+13 345-6 632
25+6 713+13 891-7 178
Total+167 825+194 355+-26 530
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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