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Achat maison

Bien expiré
VillePoiré-sur-Vie (85)
Surface300m²
Coût Total420 100€
Loyer Annuel31 969€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 500 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 121,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A découvrir chez Enokim. Ensemble immobilier d'environ 300 m2, datant du XIXème siècle sur un terrain de 2000 m2. En rez-de-chaussée vous trouverez une belle salle de réception de 50 m2, une salle à manger, une grande chambre ou salle de jeux, un bureau, une cuisine et une arrière cuisine. A l'étage vous découvrirez 4 belles chambres dont 1 avec une salle de bain, 1 bureau, 1 salle de bains et une grande pièce de jeux qui peut être une chambre. Les combles sont aménageables (d'environ 130m2) Sur un terrain arboré de 2000 m2 se profile une piscine avec abri (au sel) avec un pool house, ainsi que des dépendances en pierres à réhabiliter a votre gout. Garage, atelier et cave. Un appartement de 80 m2 mitoyen complète ce bien. Il se compose d' une cuisine, un salon, 2 chambres et une salle d'eau, Garage. Rentabilité possible. (800 €/mois environ.) Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir sur l'ensemble du bien. Situé à 15 min de la Roche sur Yon. Contact: Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Poiré-sur-Vie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85170
Coordonnées : 46.785200, -1.460190
Total : 420 100€
Prix d'acquisition : 336 500€
Travaux : 56 680€
Valeur du bien : 393 180€
Frais de notaire : 26 920€
Coût estimé : 26 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2664€/mois
Loyer annuel estimé : 31969€/an
Fourchette totale : 2106€ - 3370€/mois
Fourchette annuelle : 25272€ - 40440€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :420 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 076,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :122,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 198,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 754,01€
Coût de l'assurance :36 758,75€
Taxe foncière : 3 196,87€/an
Soit par mois : 266,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 664,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 465,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m² (surface des combles aménageables)
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 680 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Combles:5 200€
    Isolation combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation légère:2 880€
    Peinture chambres: 96 m² × 30€/m² = 2880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poiré-sur-Vie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 969 €/an
Calcul : 2 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 420 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 470 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 366 €
Revenus locatifs : +31 969 €
Charges déductibles : -75 366 €
Résultat foncier Année 1 : -43 397 €(Déficit de 43 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 686 €/an
Revenus locatifs : +31 969 €
Charges déductibles : -18 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21996.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 725 €(65% de 336 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 954 €/an
Calcul : 218 725 € × 3,636% = 7 954 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 969 €75 379 €14 032 €-43 410 €21 400 €22 010 €22 010 €
232 608 €18 325 €13 658 €14 283 €--7 728 €
333 260 €17 939 €13 272 €15 321 €---
433 925 €17 539 €12 872 €16 386 €---
534 604 €17 126 €12 459 €17 478 €---
635 296 €16 698 €12 031 €18 598 €---
736 002 €16 256 €11 589 €19 746 €---
836 722 €15 799 €11 132 €20 923 €---
937 456 €15 326 €10 658 €22 131 €---
1038 206 €14 836 €10 169 €23 369 €---
1138 970 €14 330 €9 663 €24 640 €---
1239 749 €13 807 €9 139 €25 943 €---
1340 544 €13 265 €8 598 €27 279 €---
1441 355 €12 705 €8 038 €28 650 €---
1542 182 €12 126 €7 458 €30 056 €---
1643 026 €11 526 €6 859 €31 499 €---
1743 886 €10 906 €6 239 €32 980 €---
1844 764 €10 265 €5 598 €34 498 €---
1945 659 €9 602 €4 935 €36 057 €---
2046 572 €8 916 €4 249 €37 656 €---
2147 504 €8 207 €3 540 €39 297 €---
2248 454 €7 473 €2 806 €40 981 €---
2349 423 €6 714 €2 047 €42 709 €---
2450 411 €5 929 €1 262 €44 482 €---
2551 420 €5 117 €450 €46 302 €---
TOTAL1 023 966 €376 114 €202 754 €647 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 647 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 713 €-6 420 €+13 133 €
2+6 713 €0 €+6 713 €
3+6 713 €+2 278 €+4 435 €
4+6 713 €+4 916 €+1 797 €
5+6 713 €+5 243 €+1 470 €
6+6 713 €+5 579 €+1 134 €
7+6 713 €+5 924 €+789 €
8+6 713 €+6 277 €+436 €
9+6 713 €+6 639 €+74 €
10+6 713 €+7 011 €-298 €
11+6 713 €+7 392 €-679 €
12+6 713 €+7 783 €-1 070 €
13+6 713 €+8 184 €-1 471 €
14+6 713 €+8 595 €-1 882 €
15+6 713 €+9 017 €-2 304 €
16+6 713 €+9 450 €-2 737 €
17+6 713 €+9 894 €-3 181 €
18+6 713 €+10 350 €-3 637 €
19+6 713 €+10 817 €-4 104 €
20+6 713 €+11 297 €-4 584 €
21+6 713 €+11 789 €-5 076 €
22+6 713 €+12 294 €-5 581 €
23+6 713 €+12 813 €-6 100 €
24+6 713 €+13 345 €-6 632 €
25+6 713 €+13 891 €-7 178 €
Total+167 825 €+194 355 €+-26 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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