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T3 85 m² avec garage fermé, 2 balcons et ascenseur

VilleValentigney (25)
Surface85m²
Coût Total141 320€
Loyer Annuel8 800€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 411,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé à Valentigney, dans un quartier calme et recherché, à proximité des commerces, écoles et services, découvrez cet agréable appartement T3 de 85 m², situé au 2ᵉ étage avec ascenseur dans une résidence bien entretenue.

L’appartement, rénové en 2020, bénéficie d’une double exposition Est/Ouest offrant une belle luminosité tout au long de la journée.

Les principaux atouts :

  • Grande pièce de vie lumineuse avec salon et salle à manger
  • Cuisine moderne entièrement équipée
  • 2 chambres
  • Salle de bain avec douche
  • 2 balcons, dont un grand balcon à l’arrière
  • Cave
  • Garage privatif fermé
  • Places de parking

Confort et équipements :

  • Ascenseur
  • Interphone
  • Chauffage collectif au gaz
  • Appartement en bon état général

Emplacement :

  • Quartier calme et recherché
  • Proche des commerces, écoles et services
  • Accès rapide à Montbéliard
  • À proximité de la frontière suisse

💰 Prix : 120 000 €

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

⚠️ Agences immobilières et mandataires, merci de vous abstenir.

Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.462530, 6.838890
Total : 141 320€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 11 720€
Valeur du bien : 131 720€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8800€/an
Fourchette totale : 571€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6858€ - 11293€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :960 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 600 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+38 400€ (+47.1%)
Marge achat-revente :-59 720€ (-73.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 379,39€
Coût de l'assurance :12 365,50€
Taxe foncière : 880,04€/an
Soit par mois : 73,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 720 €(138 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 300€ = 300€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Valentigney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 800 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 007 €
Revenus locatifs : +8 800 €
Charges déductibles : -18 007 €
Résultat foncier Année 1 : -9 207 €(Déficit de 9 207 €)
Imputable sur revenu global : 9 207 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 287 €/an
Revenus locatifs : +8 800 €
Charges déductibles : -6 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 513 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 800 €18 012 €4 917 €-9 211 €9 211 €--
28 976 €6 163 €4 788 €2 813 €---
39 156 €6 030 €4 655 €3 126 €---
49 339 €5 892 €4 518 €3 447 €---
59 526 €5 749 €4 375 €3 776 €---
69 716 €5 602 €4 227 €4 115 €---
79 911 €5 448 €4 074 €4 462 €---
810 109 €5 290 €3 915 €4 819 €---
910 311 €5 126 €3 751 €5 186 €---
1010 517 €4 955 €3 581 €5 562 €---
1110 728 €4 779 €3 404 €5 949 €---
1210 942 €4 597 €3 222 €6 346 €---
1311 161 €4 407 €3 033 €6 754 €---
1411 384 €4 212 €2 837 €7 173 €---
1511 612 €4 009 €2 634 €7 603 €---
1611 844 €3 799 €2 424 €8 046 €---
1712 081 €3 581 €2 206 €8 500 €---
1812 323 €3 355 €1 981 €8 967 €---
1912 569 €3 122 €1 747 €9 447 €---
2012 820 €2 880 €1 505 €9 940 €---
2113 077 €2 630 €1 255 €10 447 €---
2213 338 €2 370 €995 €10 968 €---
2313 605 €2 101 €727 €11 504 €---
2413 877 €1 823 €448 €12 054 €---
2514 155 €1 535 €160 €12 620 €---
TOTAL281 878 €117 466 €71 379 €164 412 €9 211 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 763 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-2 763 €+4 611 €
2+1 848 €+844 €+1 004 €
3+1 848 €+938 €+910 €
4+1 848 €+1 034 €+814 €
5+1 848 €+1 133 €+715 €
6+1 848 €+1 234 €+614 €
7+1 848 €+1 339 €+509 €
8+1 848 €+1 446 €+402 €
9+1 848 €+1 556 €+292 €
10+1 848 €+1 669 €+179 €
11+1 848 €+1 785 €+63 €
12+1 848 €+1 904 €-56 €
13+1 848 €+2 026 €-178 €
14+1 848 €+2 152 €-304 €
15+1 848 €+2 281 €-433 €
16+1 848 €+2 414 €-566 €
17+1 848 €+2 550 €-702 €
18+1 848 €+2 690 €-842 €
19+1 848 €+2 834 €-986 €
20+1 848 €+2 982 €-1 134 €
21+1 848 €+3 134 €-1 286 €
22+1 848 €+3 290 €-1 442 €
23+1 848 €+3 451 €-1 603 €
24+1 848 €+3 616 €-1 768 €
25+1 848 €+3 786 €-1 938 €
Total+46 200 €+49 324 €+-3 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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