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Saint Senoch - Maison T2

VilleSaint-Senoch (37)
Surface47m²
Coût Total97 460€
Loyer Annuel3 848€
Rentabilité3.95%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 2 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Val Touraine Habitat vous propose une maison T2 plain-pied de 48 m² à Saint Senoch. (À 15 minutes de Loches en voiture)

Composition : une entrée, un séjour, une cuisine, une chambre avec un rangement, une salle de bain, un wc séparé, un rangement, un garage et jardin.

Habitable en l'état.

Classe énergétique : E – consommation : 302 kWh/m²/an

Classe climatique : C - émission Ges : 12kg CO2/m²/an

Estimation des dépenses annuelles d'énergie : 1 090 € 1 520 € (base 2021)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visite sur rendez-vous le lundi au vendredi au O2

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées]

Au plus tard le

Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du Cch

Ville : Saint-Senoch
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.047869, 0.969327
Total : 97 460€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 93 700€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 321€/mois
Loyer annuel estimé : 3848€/an
Fourchette totale : 249€ - 414€/mois
Fourchette annuelle : 2983€ - 4963€/an
Rentabilité brute :3.95%
Fourchette de rentabilité :3.06% - 5.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,43 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 357 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-3 357€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-47 103€ (-93.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :36,55€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 511,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 021,52€
Coût de l'assurance :10 964,25€
Taxe foncière : 384,76€/an
Soit par mois : 32,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 320,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la buanderie avec évier
Quantité: 1 buanderie (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(994 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement buanderie: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 848 €/an
Calcul : 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 460 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 650 €
Revenus locatifs : +3 848 €
Charges déductibles : -50 650 €
Résultat foncier Année 1 : -46 802 €(Déficit de 46 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 950 €/an
Revenus locatifs : +3 848 €
Charges déductibles : -3 950 €
Résultat foncier Années 2+ : -102 €/an(Déficit de 102 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25402.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 848 €50 653 €3 129 €-46 805 €21 400 €25 405 €25 405 €
23 925 €3 868 €3 045 €57 €--25 349 €
34 003 €3 780 €2 957 €223 €--25 126 €
44 083 €3 690 €2 867 €393 €--24 733 €
54 165 €3 596 €2 773 €568 €--24 164 €
64 248 €3 500 €2 677 €748 €--23 416 €
74 333 €3 400 €2 577 €933 €--22 484 €
84 420 €3 297 €2 474 €1 122 €--21 361 €
94 508 €3 191 €2 367 €1 317 €--20 044 €
104 598 €3 081 €2 258 €1 517 €--18 527 €
114 690 €2 967 €2 144 €1 723 €--16 804 €
124 784 €2 850 €2 027 €1 934 €---
134 880 €2 729 €1 906 €2 151 €---
144 977 €2 604 €1 780 €2 373 €---
155 077 €2 475 €1 651 €2 602 €---
165 178 €2 341 €1 518 €2 837 €---
175 282 €2 203 €1 380 €3 079 €---
185 388 €2 061 €1 237 €3 327 €---
195 495 €1 913 €1 090 €3 582 €---
205 605 €1 761 €938 €3 844 €---
215 717 €1 604 €781 €4 113 €---
225 832 €1 442 €619 €4 390 €---
235 948 €1 274 €451 €4 674 €---
246 067 €1 101 €278 €4 966 €---
256 189 €922 €99 €5 266 €---
TOTAL123 239 €112 305 €45 022 €10 935 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+808 €-6 420 €+7 228 €
2+808 €0 €+808 €
3+808 €0 €+808 €
4+808 €0 €+808 €
5+808 €0 €+808 €
6+808 €0 €+808 €
7+808 €0 €+808 €
8+808 €0 €+808 €
9+808 €0 €+808 €
10+808 €0 €+808 €
11+808 €0 €+808 €
12+808 €+580 €+228 €
13+808 €+645 €+163 €
14+808 €+712 €+96 €
15+808 €+781 €+27 €
16+808 €+851 €-43 €
17+808 €+924 €-116 €
18+808 €+998 €-190 €
19+808 €+1 075 €-267 €
20+808 €+1 153 €-345 €
21+808 €+1 234 €-426 €
22+808 €+1 317 €-509 €
23+808 €+1 402 €-594 €
24+808 €+1 490 €-682 €
25+808 €+1 580 €-772 €
Total+20 200 €+8 322 €+11 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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