Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface78m²
Coût Total194 940€
Loyer Annuel10 837€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 641,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéal investissement locatif - Appartement situé au RDC avec terrasse, comprenant une entrée sur pièce de vie avec cheminée, cuisine aménagée et équipée, deux chambres, salle de bains avec wc. Une place de parking privative. Actuellement loué! Plus d'informations sur demande. Retrouvez nos toutes offres de ventes ou de locations sur le site internet de l'agence J2T Immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Total : 194 940€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 56 700€
Valeur du bien : 184 700€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10837€/an
Fourchette totale : 764€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 9163€ - 12818€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 016,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 840,37€
Coût de l'assurance :17 057,25€
Taxe foncière : 1 083,74€/an
Soit par mois : 90,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 336 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 700 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 837 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 940 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 894 €
Revenus locatifs : +10 837 €
Charges déductibles : -64 894 €
Résultat foncier Année 1 : -54 056 €(Déficit de 54 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 194 €/an
Revenus locatifs : +10 837 €
Charges déductibles : -8 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32656.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 837 €64 900 €6 434 €-54 062 €21 400 €32 662 €32 662 €
211 054 €8 028 €6 262 €3 027 €--29 636 €
311 275 €7 850 €6 083 €3 426 €--26 210 €
411 501 €7 665 €5 899 €3 835 €--22 375 €
511 731 €7 475 €5 709 €4 256 €--18 119 €
611 965 €7 278 €5 512 €4 687 €--13 432 €
712 205 €7 075 €5 309 €5 130 €--8 302 €
812 449 €6 864 €5 098 €5 584 €--2 718 €
912 698 €6 647 €4 881 €6 051 €---
1012 952 €6 422 €4 656 €6 530 €---
1113 211 €6 190 €4 424 €7 021 €---
1213 475 €5 949 €4 183 €7 526 €---
1313 744 €5 701 €3 935 €8 044 €---
1414 019 €5 444 €3 678 €8 576 €---
1514 300 €5 178 €3 412 €9 122 €---
1614 586 €4 903 €3 137 €9 682 €---
1714 877 €4 619 €2 853 €10 258 €---
1815 175 €4 326 €2 560 €10 849 €---
1915 478 €4 022 €2 256 €11 456 €---
2015 788 €3 708 €1 942 €12 080 €---
2116 104 €3 384 €1 618 €12 720 €---
2216 426 €3 048 €1 282 €13 378 €---
2316 754 €2 701 €935 €14 053 €---
2417 089 €2 342 €576 €14 747 €---
2517 431 €1 972 €206 €15 460 €---
TOTAL347 125 €193 691 €92 840 €153 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 276 €-6 420 €+8 696 €
2+2 276 €0 €+2 276 €
3+2 276 €0 €+2 276 €
4+2 276 €0 €+2 276 €
5+2 276 €0 €+2 276 €
6+2 276 €0 €+2 276 €
7+2 276 €0 €+2 276 €
8+2 276 €0 €+2 276 €
9+2 276 €+1 000 €+1 276 €
10+2 276 €+1 959 €+317 €
11+2 276 €+2 106 €+170 €
12+2 276 €+2 258 €+18 €
13+2 276 €+2 413 €-137 €
14+2 276 €+2 573 €-297 €
15+2 276 €+2 737 €-461 €
16+2 276 €+2 905 €-629 €
17+2 276 €+3 077 €-801 €
18+2 276 €+3 255 €-979 €
19+2 276 €+3 437 €-1 161 €
20+2 276 €+3 624 €-1 348 €
21+2 276 €+3 816 €-1 540 €
22+2 276 €+4 013 €-1 737 €
23+2 276 €+4 216 €-1 940 €
24+2 276 €+4 424 €-2 148 €
25+2 276 €+4 638 €-2 362 €
Total+56 900 €+46 030 €+10 870 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →