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Appartement 4 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface63
Coût Total137 040
Loyer Annuel8 270
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-179
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 476,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m²

Appartement 2 chambres idéalement situé, proche de la gare et du centre-ville.

Cet appartement lumineux et fonctionnel, actuellement loué, est situé dans une résidence calme à proximité immédiate des commodités. Il offre une belle pièce de vie spacieuse de 27 m² baignée de lumière, une cuisine aménagée, deux chambres confortables, une salle de bains et des toilettes séparées. Son emplacement privilégié en fait un bien idéal pour un investissement locatif.

Le loyer s'élève à 650 euros par mois, dont 60 euros de charges, et la taxe foncière est de 1 200 euros.

N'hésitez pas à nous contacter ! Christian ELOUNDOU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 851 675 025 - EVREUX.

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 21

Consommation énergie primaire : 300 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.011070, 1.172413
Total : 137 040
Prix d'acquisition : 93 000
Travaux : 36 600
Valeur du bien : 129 600
Frais de notaire : 7 440
Coût estimé : 7 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8270€/an
Fourchette totale : 567€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6805€ - 10050€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 522,69
Coût de l'assurance :11 991,00
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 400€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 2 chambres (40m² murs): 25€/m² × 40 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 040 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 409
Revenus locatifs : +8 270
Charges déductibles : -43 409
Résultat foncier Année 1 : -35 139(Déficit de 35 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 739
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 809 €/an
Revenus locatifs : +8 270
Charges déductibles : -6 809
Résultat foncier Années 2+ : 1 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13739.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 27043 4144 414-35 14421 400 €13 744 €13 744 €
28 4356 6944 2941 741--12 002 €
38 6046 5714 1712 033--9 969 €
48 7766 4434 0442 333--7 636 €
58 9526 3123 9122 640--4 996 €
69 1316 1763 7762 955--2 041 €
79 3136 0353 6353 278---
89 5005 8903 4903 610---
99 6905 7403 3403 950---
109 8835 5853 1854 298---
1110 0815 4253 0254 656---
1210 2835 2602 8605 023---
1310 4885 0892 6895 400---
1410 6984 9122 5135 786---
1510 9124 7302 3306 182---
1611 1304 5422 1426 589---
1711 3534 3471 9477 006---
1811 5804 1461 7467 434---
1911 8123 9381 5397 873---
2012 0483 7241 3248 324---
2112 2893 5021 1028 787---
2212 5343 2738739 261---
2312 7853 0366379 749---
2413 0412 79239210 249---
2513 3022 54014010 762---
TOTAL264 889160 11463 523104 77521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 775
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737-6 420+8 157
2+1 7370+1 737
3+1 7370+1 737
4+1 7370+1 737
5+1 7370+1 737
6+1 7370+1 737
7+1 737+371+1 366
8+1 737+1 083+654
9+1 737+1 185+552
10+1 737+1 289+448
11+1 737+1 397+340
12+1 737+1 507+230
13+1 737+1 620+117
14+1 737+1 736+1
15+1 737+1 855-118
16+1 737+1 977-240
17+1 737+2 102-365
18+1 737+2 230-493
19+1 737+2 362-625
20+1 737+2 497-760
21+1 737+2 636-899
22+1 737+2 778-1 041
23+1 737+2 925-1 188
24+1 737+3 075-1 338
25+1 737+3 229-1 492
Total+43 425+31 432+11 993
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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