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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGarches (92)
Surface67m²
Coût Total249 580€
Loyer Annuel17 450€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 970,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition nord

F4 vendu meublé et équipé

A VENDRE ENTIEREMENT meublé et équipé charges très faibles :

Au centre-ville de Bonneuil sur Marne: SUR L'AVENUE DU MARECHAL LECLERC : A vendre un quatre pièces de 67.19 m² . Idéal investisseur.

Appartement situé dans une résidence privée, sécurisée et bien tenue. Composé d'un séjour meublé et équipé donnant sur balcon, cuisine aménagée et équipée, trois chambres meublées avec rangements dont une qui donne sur balcon, salle de bains. WC indépendant. Une cave en sous-sol complète ce bien. Place de stationnement libre avec accès bip. Aucuns travaux à prévoir, vous pourrez vous installer immédiatement ! Charges de copropriété très faibles. Appartement avec double exposition, très lumineux et très bien desservi : Au pied des transports bus 393/308/117/104 et des commerces. Centre commerciale Créteil Soleil à 13 mins. Accès au métro 8 - POINTE DU LAC ou RER A Sucy - Bonneuil en 2 min via 393. Et à pied RER A SUCY-BONNEUIL en 13 mins. Accès direct A86 à 3 mins.

Ville : Garches
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92380
Coordonnées : 48.844554, 2.191271
Total : 249 580€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 34 660€
Valeur du bien : 233 660€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 21.70€/m²/mois
Fourchette : 17.49€ - 26.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1454€/mois
Loyer annuel estimé : 17450€/an
Fourchette totale : 1172€ - 1805€/mois
Fourchette annuelle : 14062€ - 21654€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 217,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :72,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 290,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 688,80€
Coût de l'assurance :21 838,25€
Taxe foncière : 1 745,00€/an
Soit par mois : 145,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 454,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 435,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 660 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1800€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€ = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€ = 300€, Vérification électroménager: 100€, Main d'œuvre: 2600€
  • Salon:960€
    Peinture salon: 12 m² × 80€ = 960€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garches (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 450 €/an
Calcul : 1 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 874 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 309 €
Revenus locatifs : +17 450 €
Charges déductibles : -45 309 €
Résultat foncier Année 1 : -27 859 €(Déficit de 27 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 649 €/an
Revenus locatifs : +17 450 €
Charges déductibles : -10 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6459.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 450 €45 317 €8 039 €-27 867 €21 400 €6 467 €6 467 €
217 799 €10 440 €7 821 €7 359 €---
318 155 €10 215 €7 597 €7 940 €---
418 518 €9 983 €7 364 €8 535 €---
518 888 €9 743 €7 125 €9 145 €---
619 266 €9 495 €6 877 €9 771 €---
719 651 €9 240 €6 621 €10 412 €---
820 045 €8 975 €6 357 €11 069 €---
920 445 €8 702 €6 083 €11 743 €---
1020 854 €8 420 €5 801 €12 435 €---
1121 271 €8 128 €5 510 €13 143 €---
1221 697 €7 827 €5 209 €13 870 €---
1322 131 €7 516 €4 897 €14 615 €---
1422 573 €7 195 €4 576 €15 379 €---
1523 025 €6 862 €4 244 €16 162 €---
1623 485 €6 519 €3 901 €16 966 €---
1723 955 €6 165 €3 546 €17 790 €---
1824 434 €5 799 €3 180 €18 635 €---
1924 923 €5 421 €2 802 €19 502 €---
2025 421 €5 030 €2 411 €20 391 €---
2125 930 €4 626 €2 008 €21 304 €---
2226 448 €4 209 €1 591 €22 239 €---
2326 977 €3 778 €1 160 €23 199 €---
2427 517 €3 333 €715 €24 184 €---
2528 067 €2 873 €255 €25 194 €---
TOTAL558 928 €215 812 €115 689 €343 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 664 €-6 420 €+10 084 €
2+3 664 €+268 €+3 396 €
3+3 664 €+2 382 €+1 282 €
4+3 664 €+2 561 €+1 103 €
5+3 664 €+2 744 €+920 €
6+3 664 €+2 931 €+733 €
7+3 664 €+3 124 €+540 €
8+3 664 €+3 321 €+343 €
9+3 664 €+3 523 €+141 €
10+3 664 €+3 730 €-66 €
11+3 664 €+3 943 €-279 €
12+3 664 €+4 161 €-497 €
13+3 664 €+4 384 €-720 €
14+3 664 €+4 614 €-950 €
15+3 664 €+4 849 €-1 185 €
16+3 664 €+5 090 €-1 426 €
17+3 664 €+5 337 €-1 673 €
18+3 664 €+5 591 €-1 927 €
19+3 664 €+5 851 €-2 187 €
20+3 664 €+6 117 €-2 453 €
21+3 664 €+6 391 €-2 727 €
22+3 664 €+6 672 €-3 008 €
23+3 664 €+6 960 €-3 296 €
24+3 664 €+7 255 €-3 591 €
25+3 664 €+7 558 €-3 894 €
Total+91 600 €+102 935 €+-11 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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