Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface100m²
Coût Total123 420€
Loyer Annuel10 188€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 990 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Nathalie MAYEUR, WE INVEST, vous propose dans le quartier du Theux de Charleville-Mézières une maison d'environ 97 m2. au rdc : une entrée, une cuisine ouverte sur salle à manger, un salon, un Wc, un placard. au 1er étage : 2 chambres, une salle de bain et un WC. belle maison bien entretenue, fenêtres DV.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1890.00 euros et 2558.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Nathalie Mayeur Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 750 356 586 SEDAN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.763911, 4.756527
Total : 123 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 16 500€
Valeur du bien : 115 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10188€/an
Fourchette totale : 651€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 7806€ - 13296€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 629,21 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 921 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-63 921€ (-39.2%)
Marge achat-revente :39 501€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 338,27€
Coût de l'assurance :10 799,25€
Taxe foncière : 1 018,78€/an
Soit par mois : 84,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 500 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 188 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 241 €
Revenus locatifs : +10 188 €
Charges déductibles : -22 241 €
Résultat foncier Année 1 : -12 053 €(Déficit de 12 053 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 741 €/an
Revenus locatifs : +10 188 €
Charges déductibles : -5 741 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1353.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 188 €22 245 €4 294 €-12 057 €10 700 €1 357 €1 357 €
210 392 €5 633 €4 182 €4 759 €---
310 599 €5 516 €4 066 €5 083 €---
410 811 €5 396 €3 945 €5 415 €---
511 028 €5 271 €3 821 €5 756 €---
611 248 €5 142 €3 692 €6 106 €---
711 473 €5 009 €3 558 €6 465 €---
811 703 €4 870 €3 419 €6 833 €---
911 937 €4 727 €3 276 €7 210 €---
1012 175 €4 578 €3 127 €7 597 €---
1112 419 €4 424 €2 973 €7 995 €---
1212 667 €4 265 €2 814 €8 403 €---
1312 921 €4 099 €2 649 €8 821 €---
1413 179 €3 928 €2 478 €9 251 €---
1513 443 €3 751 €2 300 €9 691 €---
1613 711 €3 568 €2 117 €10 144 €---
1713 986 €3 378 €1 927 €10 608 €---
1814 265 €3 181 €1 730 €11 085 €---
1914 551 €2 977 €1 526 €11 574 €---
2014 842 €2 765 €1 315 €12 076 €---
2115 138 €2 547 €1 096 €12 592 €---
2215 441 €2 320 €869 €13 121 €---
2315 750 €2 085 €635 €13 665 €---
2416 065 €1 842 €392 €14 223 €---
2516 386 €1 591 €140 €14 796 €---
TOTAL326 317 €115 107 €62 338 €211 210 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-3 210 €+5 349 €
2+2 139 €+1 021 €+1 118 €
3+2 139 €+1 525 €+614 €
4+2 139 €+1 625 €+514 €
5+2 139 €+1 727 €+412 €
6+2 139 €+1 832 €+307 €
7+2 139 €+1 939 €+200 €
8+2 139 €+2 050 €+89 €
9+2 139 €+2 163 €-24 €
10+2 139 €+2 279 €-140 €
11+2 139 €+2 398 €-259 €
12+2 139 €+2 521 €-382 €
13+2 139 €+2 646 €-507 €
14+2 139 €+2 775 €-636 €
15+2 139 €+2 907 €-768 €
16+2 139 €+3 043 €-904 €
17+2 139 €+3 182 €-1 043 €
18+2 139 €+3 325 €-1 186 €
19+2 139 €+3 472 €-1 333 €
20+2 139 €+3 623 €-1 484 €
21+2 139 €+3 778 €-1 639 €
22+2 139 €+3 936 €-1 797 €
23+2 139 €+4 099 €-1 960 €
24+2 139 €+4 267 €-2 128 €
25+2 139 €+4 439 €-2 300 €
Total+53 475 €+63 363 €+-9 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →