Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

2 pièces- Terrasse- Quartier Saint Seurin

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface80m²
Coût Total188 536€
Loyer Annuel17 439€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 200 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 015 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 2 pièces, Terrasse, Orientation sud, Climatisation

Bordeaux Saint Seurin: Situé au cœur de la résidence pour séniors 'Les Jardins d'Arcadie', découvrez ce superbe appartement 2 pièces, idéalement orienté sud-est et ouvert sur une grande terrasse. Offrant une vue imprenable sur les jardins de la résidence, cet appartement a été entièrement rénové pour votre confort. Climatisation dans le séjour. Caractéristiques de l'appartement :

Entrée : Spacieuse, avec placards intégrés. Séjour : Lumineux et convivial, idéal pour vos moments de détente. Cuisine : Aménagée et équipée, prête à l'emploi. Chambre : Grande et confortable, pour des nuits paisibles. Salle d'eau : Moderne et fonctionnelle. Cellier : Pratique pour le rangement. Toilettes : Indépendantes. Cave : Incluse, pour vos besoins de stockage supplémentaires.

Cet appartement est vendu loué, offrant ainsi une opportunité d'investissement intéressante. Services et Prestations de la Résidence :

Assistance 24/24 : Sécurité et tranquillité d'esprit assurées. Animations : Un large choix d'activités pour une vie sociale épanouissante. Restauration : Des repas variés et équilibrés proposés sur place. Aide à la personne : Un soutien quotidien adapté à vos besoins.

Venez découvrir ce cadre de vie exceptionnel, alliant confort, sécurité et convivialité. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous . Non négligeable, travaux de copropriété votés et payés! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques georisques.gouv

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33000
Coordonnées : 44.837370, -0.576140
Total : 188 536€
Prix d'acquisition : 161 200€
Travaux : 14 440€
Valeur du bien : 175 640€
Frais de notaire : 12 896€
Coût estimé : 12 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 23.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1453€/mois
Loyer annuel estimé : 17439€/an
Fourchette totale : 1132€ - 1866€/mois
Fourchette annuelle : 13579€ - 22396€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 785,71 €/m²
Basé sur :1615 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :382 857 €
Prix d'achat :161 200 €
Décote à l'achat :-221 657€ (-57.9%)
Marge achat-revente :194 321€ (50.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 536€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 227,75€
Coût de l'assurance :16 496,90€
Taxe foncière : 1 743,92€/an
Soit par mois : 145,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 453,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :307,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour conformité et confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 - Chambre sans photo, rénovation nécessaire pour conformité et confort.
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et éventuellement rénovation du carrelage de la terrasse.
Quantité: 8 m²
Raison: État moyen visible - terrasse avec salissures, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 440 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1350€/m² = 10800€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, peinture, main d'œuvre)
  • Chambre:3 600€
    Rénovation complète chambre: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Terrasse:40€
    Nettoyage carrelage terrasse: 8 m² × 5€/m² = 40€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix pour la salle de bain et la chambre sont basés sur des rénovations complètes avec des fourchettes réalistes adaptées à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 439 €/an
Calcul : 1 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 536 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 397 €
Revenus locatifs : +17 439 €
Charges déductibles : -23 397 €
Résultat foncier Année 1 : -5 958 €(Déficit de 5 958 €)
Imputable sur revenu global : 5 958 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 957 €/an
Revenus locatifs : +17 439 €
Charges déductibles : -8 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 482 €/an
Prix d'achat du bien : 161 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 780 €(65% de 161 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 810 €/an
Calcul : 104 780 € × 3,636% = 3 810 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 439 €23 403 €6 560 €-5 964 €5 964 €--
217 788 €8 792 €6 388 €8 996 €---
318 144 €8 615 €6 211 €9 529 €---
418 507 €8 431 €6 027 €10 076 €---
518 877 €8 240 €5 836 €10 637 €---
619 254 €8 043 €5 639 €11 211 €---
719 639 €7 839 €5 435 €11 801 €---
820 032 €7 627 €5 223 €12 405 €---
920 433 €7 408 €5 004 €13 025 €---
1020 842 €7 181 €4 777 €13 661 €---
1121 258 €6 946 €4 542 €14 313 €---
1221 684 €6 702 €4 298 €14 981 €---
1322 117 €6 450 €4 046 €15 667 €---
1422 560 €6 188 €3 785 €16 371 €---
1523 011 €5 918 €3 514 €17 093 €---
1623 471 €5 637 €3 234 €17 833 €---
1723 940 €5 347 €2 943 €18 593 €---
1824 419 €5 046 €2 643 €19 373 €---
1924 908 €4 735 €2 331 €20 173 €---
2025 406 €4 412 €2 008 €20 993 €---
2125 914 €4 078 €1 674 €21 836 €---
2226 432 €3 732 €1 328 €22 700 €---
2326 961 €3 373 €970 €23 587 €---
2427 500 €3 002 €598 €24 498 €---
2528 050 €2 617 €213 €25 433 €---
TOTAL558 584 €169 763 €95 228 €388 821 €5 964 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 789 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 821 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 662 €-1 789 €+5 451 €
2+3 662 €+2 699 €+963 €
3+3 662 €+2 859 €+803 €
4+3 662 €+3 023 €+639 €
5+3 662 €+3 191 €+471 €
6+3 662 €+3 363 €+299 €
7+3 662 €+3 540 €+122 €
8+3 662 €+3 722 €-60 €
9+3 662 €+3 907 €-245 €
10+3 662 €+4 098 €-436 €
11+3 662 €+4 294 €-632 €
12+3 662 €+4 494 €-832 €
13+3 662 €+4 700 €-1 038 €
14+3 662 €+4 911 €-1 249 €
15+3 662 €+5 128 €-1 466 €
16+3 662 €+5 350 €-1 688 €
17+3 662 €+5 578 €-1 916 €
18+3 662 €+5 812 €-2 150 €
19+3 662 €+6 052 €-2 390 €
20+3 662 €+6 298 €-2 636 €
21+3 662 €+6 551 €-2 889 €
22+3 662 €+6 810 €-3 148 €
23+3 662 €+7 076 €-3 414 €
24+3 662 €+7 349 €-3 687 €
25+3 662 €+7 630 €-3 968 €
Total+91 550 €+116 646 €+-25 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 176 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →