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Vente appartement 2 pièces 30 m² Aspin-en-Lavedan (65100) - Superimmo

VilleAspin-en-Lavedan (65)
Surface30m²
Coût Total74 840€
Loyer Annuel4 168€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant appartement T2 dans un village proche de Lourdes. Au sein d’un ensemble résidentiel avec piscine, cet appartement fonctionnel offre un cadre paisible et bucolique, tant pour une résidence principale que secondaire, afin de se ressourcer au cœur des Pyrénées.

Ville : Aspin-en-Lavedan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Total : 74 840€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 26 780€
Valeur du bien : 71 280€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 14.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 347€/mois
Loyer annuel estimé : 4168€/an
Fourchette totale : 278€ - 434€/mois
Fourchette annuelle : 3337€ - 5206€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,42 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 092 €
Prix d'achat :44 500 €
Décote à l'achat :+10 408€ (+30.5%)
Marge achat-revente :-40 748€ (-119.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :374,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 396,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 560,00€
Coût de l'assurance :6 548,50€
Taxe foncière : 416,78€/an
Soit par mois : 34,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 347,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 431,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 780 €(893 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (installation incluse), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:680€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aspin-en-Lavedan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 168 €/an
Calcul : 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 262 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 417 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 045 €
Revenus locatifs : +4 168 €
Charges déductibles : -30 045 €
Résultat foncier Année 1 : -25 877 €(Déficit de 25 877 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 477 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 265 €/an
Revenus locatifs : +4 168 €
Charges déductibles : -3 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4477.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 168 €30 048 €2 589 €-25 880 €21 400 €4 480 €4 480 €
24 251 €3 200 €2 521 €1 051 €--3 429 €
34 336 €3 130 €2 451 €1 207 €--2 222 €
44 423 €3 057 €2 378 €1 366 €--856 €
54 511 €2 982 €2 303 €1 530 €---
64 602 €2 904 €2 225 €1 698 €---
74 694 €2 823 €2 144 €1 871 €---
84 788 €2 739 €2 060 €2 048 €---
94 883 €2 653 €1 974 €2 231 €---
104 981 €2 563 €1 884 €2 418 €---
115 081 €2 470 €1 791 €2 611 €---
125 182 €2 374 €1 695 €2 808 €---
135 286 €2 274 €1 595 €3 012 €---
145 392 €2 171 €1 492 €3 221 €---
155 499 €2 064 €1 385 €3 435 €---
165 609 €1 953 €1 275 €3 656 €---
175 722 €1 839 €1 160 €3 883 €---
185 836 €1 720 €1 042 €4 116 €---
195 953 €1 597 €919 €4 355 €---
206 072 €1 470 €791 €4 602 €---
216 193 €1 338 €660 €4 855 €---
226 317 €1 202 €523 €5 115 €---
236 443 €1 061 €382 €5 383 €---
246 572 €914 €236 €5 658 €---
256 704 €763 €84 €5 941 €---
TOTAL133 497 €81 308 €37 560 €52 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+875 €-6 420 €+7 295 €
2+875 €0 €+875 €
3+875 €0 €+875 €
4+875 €0 €+875 €
5+875 €+202 €+673 €
6+875 €+509 €+366 €
7+875 €+561 €+314 €
8+875 €+615 €+260 €
9+875 €+669 €+206 €
10+875 €+725 €+150 €
11+875 €+783 €+92 €
12+875 €+843 €+32 €
13+875 €+904 €-29 €
14+875 €+966 €-91 €
15+875 €+1 031 €-156 €
16+875 €+1 097 €-222 €
17+875 €+1 165 €-290 €
18+875 €+1 235 €-360 €
19+875 €+1 307 €-432 €
20+875 €+1 380 €-505 €
21+875 €+1 456 €-581 €
22+875 €+1 535 €-660 €
23+875 €+1 615 €-740 €
24+875 €+1 697 €-822 €
25+875 €+1 782 €-907 €
Total+21 875 €+15 657 €+6 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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