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appartement vente 3 pieces perpignan 63m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface63m²
Coût Total109 760€
Loyer Annuel7 571€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-568€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EN EXCLUSIVITE ... VENDU LOUE ! Perpignan secteur moulin à vent, profil investisseur; situé au 1er étage de la résidence appartement T3 traversant de 63m2 habitables avec balcon et cave. Actuellement loué 560 euros mensuels cc Bail a terme en juin 2027

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 77000 euros. Prix hors honoraires : 71000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (8,45% du prix du bien hors honoraires) : 6000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 118 et classe CLIMAT C indice 19. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme France Lobbens mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 383605383, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 109 760€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 103 600€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7571€/an
Fourchette totale : 509€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 9379€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 158,54 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 988 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+4 012€ (+5.5%)
Marge achat-revente :-36 772€ (-50.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 324,64€
Coût de l'assurance :9 604,00€
Taxe foncière : 757,11€/an
Soit par mois : 63,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 560,00€/mois
Soit par an : 6 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-567,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 118 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais équipements vétustes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 200€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 720 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 146 €
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -38 146 €
Résultat foncier Année 1 : -30 575 €(Déficit de 30 575 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 546 €/an
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -11 546 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 975 €/an(Déficit de 3 975 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19874.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 571 €38 149 €3 688 €-30 578 €10 700 €19 878 €19 878 €
27 723 €11 451 €3 590 €-3 729 €3 729 €-19 878 €
37 877 €11 350 €3 489 €-3 473 €3 473 €-19 878 €
48 035 €11 245 €3 384 €-3 211 €3 211 €-19 878 €
58 195 €11 137 €3 275 €-2 942 €2 942 €-19 878 €
68 359 €11 025 €3 163 €-2 665 €2 665 €-19 878 €
78 526 €10 909 €3 047 €-2 382 €2 382 €-19 878 €
88 697 €10 788 €2 927 €-2 092 €2 092 €-19 878 €
98 871 €10 664 €2 803 €-1 794 €1 794 €-19 878 €
109 048 €10 536 €2 675 €-1 488 €1 488 €-19 878 €
119 229 €10 403 €2 542 €-1 174 €1 174 €-19 878 €
129 414 €10 265 €2 404 €-852 €852 €--
139 602 €10 123 €2 262 €-521 €521 €--
149 794 €9 976 €2 115 €-182 €182 €--
159 990 €9 824 €1 962 €166 €---
1610 190 €9 666 €1 805 €524 €---
1710 394 €9 503 €1 642 €890 €---
1810 601 €9 335 €1 473 €1 267 €---
1910 813 €9 160 €1 299 €1 653 €---
2011 030 €8 980 €1 119 €2 050 €---
2111 250 €8 793 €932 €2 457 €---
2211 475 €8 600 €739 €2 875 €---
2311 705 €8 400 €539 €3 304 €---
2411 939 €8 194 €332 €3 745 €---
2512 178 €7 980 €119 €4 198 €---
TOTAL242 505 €276 456 €53 325 €-33 951 €37 203 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 161 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -33 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-3 210 €+4 800 €
2+1 590 €-1 119 €+2 709 €
3+1 590 €-1 042 €+2 632 €
4+1 590 €-963 €+2 553 €
5+1 590 €-882 €+2 472 €
6+1 590 €-800 €+2 390 €
7+1 590 €-715 €+2 305 €
8+1 590 €-627 €+2 217 €
9+1 590 €-538 €+2 128 €
10+1 590 €-446 €+2 036 €
11+1 590 €-352 €+1 942 €
12+1 590 €-255 €+1 845 €
13+1 590 €-156 €+1 746 €
14+1 590 €-55 €+1 645 €
15+1 590 €+50 €+1 540 €
16+1 590 €+157 €+1 433 €
17+1 590 €+267 €+1 323 €
18+1 590 €+380 €+1 210 €
19+1 590 €+496 €+1 094 €
20+1 590 €+615 €+975 €
21+1 590 €+737 €+853 €
22+1 590 €+863 €+727 €
23+1 590 €+991 €+599 €
24+1 590 €+1 124 €+466 €
25+1 590 €+1 259 €+331 €
Total+39 750 €-4 222 €+43 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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