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Appartement T4 traversant, bien ensoleillé, résidence férmée

Bien expiré
VilleMarseille 1er (13)
Surface65m²
Coût Total99 800€
Loyer Annuel10 123€
Rentabilité10.14%
Cashflow/mois-613€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A saisir dans une résidence sécurisée, un bel appartement T4 dans le 15éme arrondissement, secteur Saint Louis-la Viste, 3 vrai chambres, 3 balcons, 3 façades, salle de bains douche italienne, WC séparé, cuisine équipée, grand salon avec balcon, cave, porte blindée. Idéal premier achat ou investisseurs, l'appartement est loué depuis plus de 7 ans (850€/mois) locataire très serieux, rentabilité a 12%. A proximité de tout commerces Accés autoroute et L2 a proximité. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas a me contacter.

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.254500, 5.372200
Total : 99 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 93 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10123€/an
Fourchette totale : 632€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 7587€ - 13509€/an
Rentabilité brute :10.14%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 13.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 522,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 166,75€
Coût de l'assurance :8 732,50€
Taxe foncière : 1 012,34€/an
Soit par mois : 84,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 850,00€/mois
Soit par an : 10 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 843,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-613,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager obsolète (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Sanitaires
Remplacement des fixtures légèrement datées dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise à jour nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 123 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 012 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 200 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 892 €
Revenus locatifs : +10 123 €
Charges déductibles : -22 892 €
Résultat foncier Année 1 : -12 768 €(Déficit de 12 768 €)
Imputable sur revenu global : 12 768 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 892 €/an
Revenus locatifs : +10 123 €
Charges déductibles : -14 892 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 768 €/an(Déficit de 4 768 €)
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 123 €22 895 €3 333 €-12 772 €12 772 €--
210 326 €14 806 €3 245 €-4 480 €4 480 €--
310 532 €14 715 €3 153 €-4 182 €4 182 €--
410 743 €14 620 €3 058 €-3 877 €3 877 €--
510 958 €14 521 €2 960 €-3 563 €3 563 €--
611 177 €14 420 €2 858 €-3 243 €3 243 €--
711 401 €14 315 €2 753 €-2 914 €2 914 €--
811 629 €14 206 €2 644 €-2 577 €2 577 €--
911 861 €14 094 €2 532 €-2 233 €2 233 €--
1012 098 €13 977 €2 416 €-1 879 €1 879 €--
1112 340 €13 857 €2 296 €-1 517 €1 517 €--
1212 587 €13 733 €2 171 €-1 146 €1 146 €--
1312 839 €13 604 €2 043 €-765 €765 €--
1413 096 €13 471 €1 909 €-375 €375 €--
1513 358 €13 333 €1 772 €24 €---
1613 625 €13 191 €1 629 €434 €---
1713 897 €13 044 €1 482 €853 €---
1814 175 €12 892 €1 330 €1 284 €---
1914 459 €12 734 €1 172 €1 725 €---
2014 748 €12 571 €1 009 €2 177 €---
2115 043 €12 403 €841 €2 640 €---
2215 344 €12 228 €667 €3 115 €---
2315 651 €12 048 €486 €3 603 €---
2415 964 €11 861 €300 €4 102 €---
2516 283 €11 669 €107 €4 614 €---
TOTAL324 255 €345 208 €48 167 €-20 952 €45 523 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 657 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -20 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 126 €-3 832 €+5 958 €
2+2 126 €-1 344 €+3 470 €
3+2 126 €-1 255 €+3 381 €
4+2 126 €-1 163 €+3 289 €
5+2 126 €-1 069 €+3 195 €
6+2 126 €-973 €+3 099 €
7+2 126 €-874 €+3 000 €
8+2 126 €-773 €+2 899 €
9+2 126 €-670 €+2 796 €
10+2 126 €-564 €+2 690 €
11+2 126 €-455 €+2 581 €
12+2 126 €-344 €+2 470 €
13+2 126 €-230 €+2 356 €
14+2 126 €-113 €+2 239 €
15+2 126 €+7 €+2 119 €
16+2 126 €+130 €+1 996 €
17+2 126 €+256 €+1 870 €
18+2 126 €+385 €+1 741 €
19+2 126 €+517 €+1 609 €
20+2 126 €+653 €+1 473 €
21+2 126 €+792 €+1 334 €
22+2 126 €+935 €+1 191 €
23+2 126 €+1 081 €+1 045 €
24+2 126 €+1 231 €+895 €
25+2 126 €+1 384 €+742 €
Total+53 150 €-6 286 €+59 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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