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Maison t4/5+ dépendance a amenager st joseph

Bien expiré
VilleSaint-Joseph (974)
Surface232
Coût Total289 300
Loyer Annuel30 677
Rentabilité10.60%
Cashflow/mois+897
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 905,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², 4 pièces, 388 m² de terrain

Maison T4/5 + Dépendance A Aménager A Vendre St Joseph Quartier Les Jacques :

Maison T4/5 d'environ 120 m² avec sous-sol aménageable en studio (env. 32 m²), terrasse, jardin, deux entrées indépendantes, avec places de parking intérieurs. Travaux à prévoir, mais habitable. Secteur calme avec vue mer, à proximité de l'école primaire Les Jacques.

Détails Du Bien En Vente Les Jacques St Joseph 97480 :

La maison principale se compose, au rez-de-chaussée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de deux bureaux, d'une salle d'eau et d'un Wc indépendant. À l'étage, deux grandes chambres mansardées d'environ 24 m² chacune complète l'espace nuit.La partie basse, un sous-sol d'environ 32 m², avec accès indépendant, s'ouvre sur un jardin privatif d'environ 100 m². Cet espace peut être aménagé en studio autonome ou adapté à d'autres besoins : bureau, espace de loisirs,

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

L'avis De Cédric, votre conseiller en immobilier :

Proximité école, secteur calme, travaux à prévoir mais fort potentiel, à visiter !!

Les Infos/ Contact:

Prix: 210 000 Hai (Comprenant Prix Net Vendeur : 200 000€ Et En Sus Honoraires D'agence Charge Acquereurs : 10 000 € soit 5% Ttc)

Montant de la taxe foncière 2024 : 1 514

Réf: Ct 026-2025

Négociateur : Turpin Cédric [Coordonnées masquées]

Cette annonce vous est proposée par l'agence immobilière: Lemerle & Riviere à St Pierre Reunion.

Estimation de votre bien immobilier à St Joseph ( 97 480) au [Coordonnées masquées].

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En Bref: Faites-nous confiance pour acheter, vendre ou louer un bien immobilier à St Joseph (97 480).

A bientôt!

Nos tarifs :

Ville : Saint-Joseph
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97480
Coordonnées : -21.365520, 55.618850
Total : 289 300
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 62 500
Valeur du bien : 272 500
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232
Loyer prédit : 11.02€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 2556€/mois
Loyer annuel estimé : 30677€/an
Fourchette totale : 1977€ - 3306€/mois
Fourchette annuelle : 23724€ - 39669€/an
Rentabilité brute :10.60%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :81,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 533,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 122,69
Coût de l'assurance :24 590,50
Taxe foncière : 1 514,00€/an
Soit par mois : 126,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 556,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :896,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 1980, généralement associé à une classe D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 48 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 500(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 500
    Isolation des combles perdus: 232 m² × 45€/m² = 10440€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:16 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète 2 chambres (48 m²): 48 m² × 150€/m² = 7200€ (installation comprise)
  • Électricité générale:1 300
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1300€ = 1300€ (installation comprise)
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification et mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Joseph (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 677 €/an
Calcul : 2 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 300 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 054
Revenus locatifs : +30 677
Charges déductibles : -75 054
Résultat foncier Année 1 : -44 376(Déficit de 44 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 976
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 554 €/an
Revenus locatifs : +30 677
Charges déductibles : -12 554
Résultat foncier Années 2+ : 18 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22976.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 67775 06310 066-44 38621 400 €22 986 €22 986 €
231 29112 3009 80318 991--3 995 €
331 91712 0289 53019 889---
432 55511 7469 24820 809---
533 20611 4538 95621 753---
633 87011 1518 65322 720---
734 54810 8378 34023 711---
835 23910 5128 01524 726---
935 94310 1767 67825 767---
1036 6629 8287 33026 835---
1137 3969 4676 96927 929---
1238 1439 0936 59629 050---
1338 9068 7066 20830 200---
1439 6848 3055 80731 379---
1540 4787 8905 39232 588---
1641 2887 4604 96233 828---
1742 1137 0144 51635 099---
1842 9566 5534 05536 403---
1943 8156 0753 57737 740---
2044 6915 5793 08239 112---
2145 5855 0672 56940 518---
2246 4974 5352 03841 961---
2347 4273 9851 48843 441---
2448 3753 41591844 960---
2549 3432 82532846 517---
TOTAL982 605271 063146 123711 54221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 711 542
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 442-6 420+12 862
2+6 4420+6 442
3+6 442+4 768+1 674
4+6 442+6 243+199
5+6 442+6 526-84
6+6 442+6 816-374
7+6 442+7 113-671
8+6 442+7 418-976
9+6 442+7 730-1 288
10+6 442+8 050-1 608
11+6 442+8 379-1 937
12+6 442+8 715-2 273
13+6 442+9 060-2 618
14+6 442+9 414-2 972
15+6 442+9 777-3 335
16+6 442+10 148-3 706
17+6 442+10 530-4 088
18+6 442+10 921-4 479
19+6 442+11 322-4 880
20+6 442+11 734-5 292
21+6 442+12 156-5 714
22+6 442+12 588-6 146
23+6 442+13 032-6 590
24+6 442+13 488-7 046
25+6 442+13 955-7 513
Total+161 050+213 463+-52 413
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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