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Appartement 4 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface87m²
Coût Total129 420€
Loyer Annuel9 235€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 011,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 87 m²

ST ETIENNE Montplaisir. En EXCLUSIVITE, un APPARTEMENT de 87 m² au 1er étage sans ascenseur. Cuisine avec balconnet, salon 22 m², séjour 12 m², 2 chs de 11 m² avec balconnets, salle d'eau. 1 place de parking privée au garage souterrain sécurisé. DPE : E. VISITE VIRTUELLE sur notre site. À propos de la copropriété pas de procédure en cours, 24 lots, charges 3516€ / an soit 293€ / mois comprenant chauffage et eau chaude. Contact Sylvain POINAS [Coordonnées masquées]. Agent Immobilier immatriculé RCS Puy en Velay n°498771633 Réf : 1461. (gedeon_27058_32781224)

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/11/2021

Consommation énergie primaire : 193 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 330 € et 1 840 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.436455, 4.422504
Total : 129 420€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 34 380€
Valeur du bien : 122 380€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9235€/an
Fourchette totale : 571€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 6850€ - 12451€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 462,33€
Coût de l'assurance :11 324,25€
Taxe foncière : 923,53€/an
Soit par mois : 76,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 293,00€/mois
Soit par an : 3 516,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 380 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 500€ = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:150€
    Peinture murs/plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 235 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 516 €/an
Calcul : 293 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 591 €
Revenus locatifs : +9 235 €
Charges déductibles : -43 591 €
Résultat foncier Année 1 : -34 356 €(Déficit de 34 356 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 956 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 211 €/an
Revenus locatifs : +9 235 €
Charges déductibles : -9 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12955.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 235 €43 595 €4 323 €-34 360 €21 400 €12 960 €12 960 €
29 420 €9 100 €4 208 €320 €--12 640 €
39 608 €8 981 €4 089 €627 €--12 013 €
49 801 €8 858 €3 966 €943 €--11 070 €
59 997 €8 731 €3 838 €1 266 €--9 804 €
610 197 €8 599 €3 706 €1 598 €--8 207 €
710 400 €8 463 €3 570 €1 938 €--6 269 €
810 608 €8 322 €3 429 €2 287 €--3 982 €
910 821 €8 176 €3 284 €2 645 €--1 338 €
1011 037 €8 025 €3 133 €3 012 €---
1111 258 €7 869 €2 977 €3 388 €---
1211 483 €7 708 €2 816 €3 775 €---
1311 713 €7 541 €2 649 €4 171 €---
1411 947 €7 369 €2 476 €4 578 €---
1512 186 €7 190 €2 298 €4 996 €---
1612 430 €7 006 €2 113 €5 424 €---
1712 678 €6 815 €1 922 €5 863 €---
1812 932 €6 617 €1 725 €6 315 €---
1913 190 €6 413 €1 520 €6 777 €---
2013 454 €6 202 €1 309 €7 253 €---
2113 723 €5 983 €1 091 €7 740 €---
2213 998 €5 757 €864 €8 241 €---
2314 278 €5 523 €631 €8 754 €---
2414 563 €5 281 €389 €9 282 €---
2514 854 €5 031 €139 €9 823 €---
TOTAL295 810 €219 155 €62 462 €76 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €0 €+1 939 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €0 €+1 939 €
9+1 939 €0 €+1 939 €
10+1 939 €+502 €+1 437 €
11+1 939 €+1 017 €+922 €
12+1 939 €+1 132 €+807 €
13+1 939 €+1 251 €+688 €
14+1 939 €+1 373 €+566 €
15+1 939 €+1 499 €+440 €
16+1 939 €+1 627 €+312 €
17+1 939 €+1 759 €+180 €
18+1 939 €+1 894 €+45 €
19+1 939 €+2 033 €-94 €
20+1 939 €+2 176 €-237 €
21+1 939 €+2 322 €-383 €
22+1 939 €+2 472 €-533 €
23+1 939 €+2 626 €-687 €
24+1 939 €+2 785 €-846 €
25+1 939 €+2 947 €-1 008 €
Total+48 475 €+22 996 €+25 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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