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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface63m²
Coût Total100 020€
Loyer Annuel6 619€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Balcon, Garage

Appartement 3 pièces 62 m² - Situé dans un quartier calme de SAUMUR, proche du lycée hôtelier et de l'hôpital, venez découvrir cet appartement très lumineux, il se compose : d'un séjour donnant sur un balcon, une cuisine aménagée, une buanderie, une salle d'eau et deux chambres dont 1 avec accès au balcon. Vous bénéficiez en plus de l'appartement d'une cave et d'une place de parking dans un garage. Très belle vue dégagée. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 297 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 000,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Le bien est à vendre par l'intermédiaire de l'agent commercial Guillaume JOUFFRIAULT immatriculé au RSAC de ANGERS, sous le numéro 812 506 038. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 et 1 200 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023.

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.264856, -0.084555
Total : 100 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 3 900€
Valeur du bien : 92 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6619€/an
Fourchette totale : 427€ - 712€/mois
Fourchette annuelle : 5129€ - 8542€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 886,67 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 860 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-29 860€ (-25.1%)
Marge achat-revente :18 840€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 752,67€
Coût de l'assurance :8 751,75€
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 551,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-306,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et carrelage partiel pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour maintenir l'état.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:600€
    Remplacement carrelage partiel: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:1 500€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 619 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 617 €
Revenus locatifs : +6 619 €
Charges déductibles : -11 617 €
Résultat foncier Année 1 : -4 999 €(Déficit de 4 999 €)
Imputable sur revenu global : 4 999 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 717 €/an
Revenus locatifs : +6 619 €
Charges déductibles : -7 717 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 099 €/an(Déficit de 1 099 €)
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 619 €11 621 €3 371 €-5 002 €5 002 €--
26 751 €7 631 €3 281 €-880 €880 €--
36 886 €7 539 €3 189 €-653 €653 €--
47 024 €7 443 €3 093 €-419 €419 €--
57 164 €7 344 €2 994 €-180 €180 €--
67 308 €7 242 €2 892 €66 €---
77 454 €7 136 €2 786 €318 €---
87 603 €7 026 €2 676 €577 €---
97 755 €6 913 €2 563 €842 €---
107 910 €6 795 €2 445 €1 115 €---
118 068 €6 674 €2 324 €1 394 €---
128 230 €6 548 €2 198 €1 681 €---
138 394 €6 418 €2 068 €1 976 €---
148 562 €6 284 €1 934 €2 278 €---
158 733 €6 145 €1 795 €2 589 €---
168 908 €6 001 €1 651 €2 907 €---
179 086 €5 852 €1 502 €3 235 €---
189 268 €5 698 €1 348 €3 570 €---
199 453 €5 538 €1 188 €3 915 €---
209 642 €5 373 €1 023 €4 269 €---
219 835 €5 203 €852 €4 633 €---
2210 032 €5 026 €676 €5 006 €---
2310 233 €4 843 €493 €5 389 €---
2410 437 €4 654 €304 €5 783 €---
2510 646 €4 459 €108 €6 187 €---
TOTAL212 003 €161 404 €48 753 €50 599 €7 133 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 140 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-1 501 €+2 891 €
2+1 390 €-264 €+1 654 €
3+1 390 €-196 €+1 586 €
4+1 390 €-126 €+1 516 €
5+1 390 €-54 €+1 444 €
6+1 390 €+20 €+1 370 €
7+1 390 €+95 €+1 295 €
8+1 390 €+173 €+1 217 €
9+1 390 €+253 €+1 137 €
10+1 390 €+334 €+1 056 €
11+1 390 €+418 €+972 €
12+1 390 €+504 €+886 €
13+1 390 €+593 €+797 €
14+1 390 €+684 €+706 €
15+1 390 €+777 €+613 €
16+1 390 €+872 €+518 €
17+1 390 €+970 €+420 €
18+1 390 €+1 071 €+319 €
19+1 390 €+1 175 €+215 €
20+1 390 €+1 281 €+109 €
21+1 390 €+1 390 €0 €
22+1 390 €+1 502 €-112 €
23+1 390 €+1 617 €-227 €
24+1 390 €+1 735 €-345 €
25+1 390 €+1 856 €-466 €
Total+34 750 €+15 180 €+19 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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