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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface63
Coût Total100 020
Loyer Annuel6 619
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-307
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Balcon, Garage

Appartement 3 pièces 62 m² - Situé dans un quartier calme de SAUMUR, proche du lycée hôtelier et de l'hôpital, venez découvrir cet appartement très lumineux, il se compose : d'un séjour donnant sur un balcon, une cuisine aménagée, une buanderie, une salle d'eau et deux chambres dont 1 avec accès au balcon. Vous bénéficiez en plus de l'appartement d'une cave et d'une place de parking dans un garage. Très belle vue dégagée. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 297 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 2 000,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Le bien est à vendre par l'intermédiaire de l'agent commercial Guillaume JOUFFRIAULT immatriculé au RSAC de ANGERS, sous le numéro 812 506 038. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 et 1 200 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023.

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.264856, -0.084555
Total : 100 020
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 3 900
Valeur du bien : 92 900
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6619€/an
Fourchette totale : 427€ - 712€/mois
Fourchette annuelle : 5129€ - 8542€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 886,67 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 860
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-29 860 (-25.1%)
Marge achat-revente :18 840€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 752,67
Coût de l'assurance :8 751,75
Taxe foncière : 2 000,00€/an
Soit par mois : 166,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 551,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-306,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et carrelage partiel pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain légèrement datée nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour maintenir l'état.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 900(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:600
    Remplacement carrelage partiel: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:1 500
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture des murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 619 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 020 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 617
Revenus locatifs : +6 619
Charges déductibles : -11 617
Résultat foncier Année 1 : -4 999(Déficit de 4 999 €)
Imputable sur revenu global : 4 999
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 717 €/an
Revenus locatifs : +6 619
Charges déductibles : -7 717
Résultat foncier Années 2+ : -1 099 €/an(Déficit de 1 099 €)
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 61911 6213 371-5 0025 002 €--
26 7517 6313 281-880880 €--
36 8867 5393 189-653653 €--
47 0247 4433 093-419419 €--
57 1647 3442 994-180180 €--
67 3087 2422 89266---
77 4547 1362 786318---
87 6037 0262 676577---
97 7556 9132 563842---
107 9106 7952 4451 115---
118 0686 6742 3241 394---
128 2306 5482 1981 681---
138 3946 4182 0681 976---
148 5626 2841 9342 278---
158 7336 1451 7952 589---
168 9086 0011 6512 907---
179 0865 8521 5023 235---
189 2685 6981 3483 570---
199 4535 5381 1883 915---
209 6425 3731 0234 269---
219 8355 2038524 633---
2210 0325 0266765 006---
2310 2334 8434935 389---
2410 4374 6543045 783---
2510 6464 4591086 187---
TOTAL212 003161 40448 75350 5997 133Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 140
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 599
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390-1 501+2 891
2+1 390-264+1 654
3+1 390-196+1 586
4+1 390-126+1 516
5+1 390-54+1 444
6+1 390+20+1 370
7+1 390+95+1 295
8+1 390+173+1 217
9+1 390+253+1 137
10+1 390+334+1 056
11+1 390+418+972
12+1 390+504+886
13+1 390+593+797
14+1 390+684+706
15+1 390+777+613
16+1 390+872+518
17+1 390+970+420
18+1 390+1 071+319
19+1 390+1 175+215
20+1 390+1 281+109
21+1 390+1 3900
22+1 390+1 502-112
23+1 390+1 617-227
24+1 390+1 735-345
25+1 390+1 856-466
Total+34 750+15 180+19 570
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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