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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface68m²
Coût Total219 900€
Loyer Annuel14 375€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 170 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Pas de cave

Résidence Anjou Square d'Aquitaine – Belle opportunité à fort potentiel ! Appartement calme, lumineux et pratique, idéalement situé dans un quartier commerçant. Grand séjour avec cuisine ouverte, baigné de lumière grâce aux baies vitrées donnant sur balcon. Le bien comprend 2 chambres, une salle de bains, un WC et un parking.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.944730, 2.236840
Total : 219 900€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 206 300€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14375€/an
Fourchette totale : 948€ - 1514€/mois
Fourchette annuelle : 11371€ - 18172€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 866,67 €/m²
Basé sur :359 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 934 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-24 934€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-24 966€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 138,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 078,11€
Coût de l'assurance :16 492,50€
Taxe foncière : 1 437,52€/an
Soit par mois : 119,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 - Salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² de carrelage × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 375 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 670 €
Revenus locatifs : +14 375 €
Charges déductibles : -45 670 €
Résultat foncier Année 1 : -31 294 €(Déficit de 31 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 370 €/an
Revenus locatifs : +14 375 €
Charges déductibles : -9 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9894.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 375 €45 677 €7 279 €-31 301 €21 400 €9 901 €9 901 €
214 663 €9 182 €7 085 €5 481 €--4 421 €
314 956 €8 981 €6 884 €5 975 €---
415 255 €8 773 €6 676 €6 482 €---
515 560 €8 558 €6 460 €7 003 €---
615 871 €8 335 €6 238 €7 536 €---
716 189 €8 105 €6 008 €8 084 €---
816 513 €7 867 €5 770 €8 645 €---
916 843 €7 621 €5 524 €9 221 €---
1017 180 €7 367 €5 270 €9 813 €---
1117 523 €7 104 €5 007 €10 419 €---
1217 874 €6 832 €4 735 €11 041 €---
1318 231 €6 551 €4 454 €11 680 €---
1418 596 €6 260 €4 163 €12 335 €---
1518 968 €5 960 €3 863 €13 008 €---
1619 347 €5 649 €3 552 €13 698 €---
1719 734 €5 328 €3 230 €14 406 €---
1820 129 €4 995 €2 898 €15 133 €---
1920 531 €4 652 €2 554 €15 880 €---
2020 942 €4 296 €2 199 €16 646 €---
2121 361 €3 929 €1 832 €17 432 €---
2221 788 €3 549 €1 452 €18 239 €---
2322 224 €3 156 €1 059 €19 067 €---
2422 668 €2 750 €653 €19 918 €---
2523 122 €2 330 €233 €20 791 €---
TOTAL460 441 €193 809 €105 078 €266 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 019 €-6 420 €+9 439 €
2+3 019 €0 €+3 019 €
3+3 019 €+466 €+2 553 €
4+3 019 €+1 945 €+1 074 €
5+3 019 €+2 101 €+918 €
6+3 019 €+2 261 €+758 €
7+3 019 €+2 425 €+594 €
8+3 019 €+2 594 €+425 €
9+3 019 €+2 766 €+253 €
10+3 019 €+2 944 €+75 €
11+3 019 €+3 126 €-107 €
12+3 019 €+3 312 €-293 €
13+3 019 €+3 504 €-485 €
14+3 019 €+3 701 €-682 €
15+3 019 €+3 902 €-883 €
16+3 019 €+4 109 €-1 090 €
17+3 019 €+4 322 €-1 303 €
18+3 019 €+4 540 €-1 521 €
19+3 019 €+4 764 €-1 745 €
20+3 019 €+4 994 €-1 975 €
21+3 019 €+5 230 €-2 211 €
22+3 019 €+5 472 €-2 453 €
23+3 019 €+5 720 €-2 701 €
24+3 019 €+5 975 €-2 956 €
25+3 019 €+6 237 €-3 218 €
Total+75 475 €+79 990 €+-4 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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